Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации - страница 26

Наиболее значимые изменения в Закон о регистрации, оказывающие существенное влияние на порядок заключения договоров аренды и их последующей регистрации, были внесены в ст. 44 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости».

Поскольку в данной работе мы ведем речь только о договорах аренды в отношении зданий, сооружений и/или помещений в них (аренда земельных участков в настоящей работе не рассматривается), то для нас представляют интерес только две части указанной статьи: ч. 2 и ч. 5. Для удобства еще раз приведем ниже обе редакции Закона и отметим внесенные изменения полужирным шрифтом:

Ч. 2 СТ. 44 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ

Как видим из сравнительной таблицы, в части первого предложения части 2 ст. 44 Закона о регистрации каких-либо масштабных изменений не произошло. Законодатель дополнил первое предложение дополнительной категорией объектов недвижимости – помещением. Т.е. если ранее в законе упоминались только земельные участки, здания и сооружения, что могло вызывать вопросы со стороны лиц, являющихся собственниками не зданий или сооружений в целом, к примеру, а частей таких зданий и сооружение в виде отдельных помещений или их совокупности, то в настоящий момент данные вопросы отпадают. Поскольку помещения (как жилые, так и нежилые) наравне со зданиями и сооружениями могут представлять собой самостоятельные объекты недвижимости (в том случае, когда такие помещения поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости и на указанные объекты недвижимости зарегистрированы права собственности как на самостоятельные объекты недвижимости), то не вызывает сомнений, что правовое регулирование государственной регистрации договоров аренды помещений должно быть аналогичным. Другими словами, процедура регистрации договора аренды части здания, являющегося объектом собственности отдельного лица, и процедура регистрация части помещения, также являющегося объектом собственности отдельного лица, ничем отличаться не должны.

Таким образом, указанные изменения первого предложения части второй ст. 44 Закона о регистрации носят лишь необходимый уточняющий характер в части перечня объектов недвижимости, который, нужно заметить, должен был быть таковым изначально. Еще Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть первую ст. 131 ГК РФ били внесены дополнения, которые гласят, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Однако и до внесения в ГК РФ указанных выше изменений отдельные помещения также являлись самостоятельными объектами недвижимости, права на которые регистрировались в ЕГРП и в отношении которых заключались различные сделки, поскольку ни ГК РФ, ни иной закон, не устанавливали запрета на оборот частей зданий и сооружений при условии соответствия таких частей определенным требованиям (обособленности, например). Т.о., как изменения в ГК РФ, так и изменения в Закон о регистрации, с одной стороны являются лишь уточнением соответствующих норм, вызванных необходимостью закрепления того, что уже давно существует в материальном мире, а, с другой стороны, имеют важное значение на практике, поскольку устраняют появление возможных споров в отношении отдельных объектов.