Договор управления многоквартирным домом - страница 18

В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации[89], принятой в 1997 г., важнейшим элементом реформы было названо создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, позволяющей собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством предложено положить рациональное разделение функций и организацию взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности.

Среди мер, направленных на совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, особое внимание в Концепции было уделено формированию договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя.

Идеями разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями и подрядными организациями был пронизан и другой программный документ реформы жилищно-коммунального хозяйства. В соответствии с подпрограммой «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.[90] результатом реформы должно было стать развитие конкуренции в двух направлениях: конкуренции в сфере управления недвижимостью и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ[91] (далее – ЖК РФ) в качестве объекта управления назвал многоквартирный дома, не ряс крип при этом содержательную характеристику данного понятия. Она была дана позже в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу[92], где многоквартирный дом признается совокупностью двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В ЖК РФ сохранен принцип выбора способа управления, закрепленный ранее в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», – на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. На случай неосуществления выбора собственниками помещений многоквартирного дома или отсутствия его реализации установлено, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, по результатам которого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с победителем (ч. 3–8 ст. 161 ЖК РФ).

Собственникам независимо от числа помещений в многоквартирном доме законодателем предоставлено право выбора одного из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.