Долевое строительство: как не дать себя обмануть - страница 16
Если же договоры с этими организациями заключены позже срока ввода дома в эксплуатацию (что вряд ли возможно на практике, т.к. госкомиссия просто не примет такой дом), то у участника договора долевого строительства есть право обратиться в суд с взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору. В данном случае если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд, скорее всего, примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку. Еще одним немаловажным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может являться то обстоятельство, что, например, из-за того, что застройщик задержал передачу ему квартиры, затянулось начало ремонта, а к концу подошел срок аренды квартиры, в которой проживал участник договор.
Далее отметим, что Законом предусматриваются два срока, которые стоит отличать:
1)срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона).
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).
Законом не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
На наш взгляд, вопрос выбора правомерного способа определения условия о сроке передачи объекта долевого строительства является актуальным на практике. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ, которая носит императивный характер и не позволяет участникам отношений поступать иным образом, нежели предусмотренным данной нормой, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, ГК РФ дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:
1) указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
2) указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
3) указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи является неправомерным, т.к. не предусмотрено ГК РФ.
Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить. Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Похожие книги
