Гонка за горизонтом - страница 21

б) денег у людей на оплату строительства жилья было маловато, кредит был очень дорогим при высокой инфляции, ипотечного кредитования вообще не было.

Из градообразующих предприятий планы остаться застройщиком были только у ОИЯИ – и следующие примерно 20 лет Институт продолжал строить свое жилье, иногда выполняя в том числе и функции подрядчика. Вторая пара «застройщик – подрядчик» сформировалась по результатам организованного мэрией конкурса. Для проведения конкурса была выбрана площадка чуть более гектара на Большой Волге, где стояла старая водонапорная башня. Победитель должен был спроектировать и построить на этой площадке 5-6-этажные жилые дома за средства горожан, причем предельная цена продажи жилья являлась критерием победы в конкурсе. Победителями конкурса с предельной ценой продажи 230 долларов США за квадратный метр площади стали образованные администрацией города структуры «Инвестиционный департамент» и «Корпорация развития города».

Ценовые предложения четырех других участков конкурса оказались значительно выше. Три построенных по результатам конкурса жилых дома это дом 32 на проспекте Боголюбова и дома 22 и 24 на улице Правды. Просчитать стоимость без опыта и без проектов было сложно, но конкурсную цену удалось выдержать. У нас появился второй застройщик жилья, впоследствии после ряда трансформаций преобразовавшийся в двух застройщиков – ООО «Строй-Ком» и ООО «Инвестиционный департамент». Вскоре желание стать застройщиком выразил также вернувшийся со строек Твери бывший зам. директора по капстроительству ДМЗ В. Б. Урманов, создавший в 1993 году в Дубне строительную компанию «Бетиз и К». Временами к этой когорте четырех застройщиков кто-то еще примыкал. Но в целом конкуренция четырех застройщиков жилья просуществовала в Дубне более 20 лет.

С дешевыми кредитами вопрос был сложнее. Кое-что по этой части нам было известно из послевоенного немецкого опыта. Во время посещения Германии в 1991 году мы встретились с директором филиала немецкого сберегательного банка Sparkasse в Бремене. Активы управляемого им филиала превышали 20 млрд долларов – на уровне крупнейших в то время российских банков. Банкир рассказал нам о послевоенном опыте кредитования жилья через специализированный банк Bausparkasse. Смысл был таков. Если вы хотите построить жилье, но денег на это у вас маловато, то на первом этапе вы размещаете свои деньги в банке, привязав их к квадратным метрам жилья. Таким образом, вы уже владеете не деньгами, а правом на квадратные метры. Независимо от изменения цен доплачивать за эту часть жилья уже не придется. Вашими деньгами банк кредитует другого клиента, который пришел раньше и у которого собственных средств больше, чем у вас. На следующем этапе деньги других клиентов уже будут помогать вам. Таким образом, используя возможности банка, желающий построить квартиру на первом этапе защищает свои деньги от инфляции, а на втором получает доступ к относительно дешевому дополнительному кредитованию.

Банка у нас не было. Когда-то пытались создать местный банк в Дубне. Нужно, наверное, радоваться, что не получилось. Придумали механизм муниципальных облигаций. Одна облигация приравнивалась по стоимости к стоимости квадратного дециметра жилой площади. Это были бездокументарные (не бумага, но запись на счетах) ценные бумаги. Для их выпуска в обращение нужно было зарегистрировать проспект эмиссии в Минфине (затем в Федеральной комиссии по ценным бумагам, Центробанке), обучить персонал работе с ценными бумагами с получением не менее чем тремя работниками сертификатов (дипломов), дающих право на работу с ценными бумагами. Система обращения таких облигаций получила название «Муниципальный жилищный заем». Система эта существовала примерно 20 лет, наиболее высокую эффективность показала в рамках реализации следующей программы – программы развития Дубны как наукограда. Об этом расскажу позже.