Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие - страница 25

Всякая система регистрации прав на недвижимое имущество, в какой бы стране она ни была создана, основана, как правило, на трех главнейших принципах: внесения, публичности и публичной достоверности.

В России в качестве общего правила введен принцип внесения, согласно которому право на недвижимость возникает только с момента совершения записи. Кроме того, из этого принципа вытекает, что собственником или обладателем иного права на недвижимость признается тот, кто указан в качестве правообладателя в реестре, пока соответствующая запись не оспорена.

У нас действует также принцип публичности (открытости) сведений в реестре. Каждое заинтересованное лицо может получить соответствующую информацию из реестра и поэтому не вправе отговариваться незнанием личности действительного обладателя права (т. е. ссылаться на свою добросовестность).

Отсутствие в нашем законодательстве принципа публичной достоверности реестра в значительной степени обесценивает сам институт регистрации прав на недвижимость. Ведь огромные вложения сил и средств, необходимых для создания и поддержания данной системы, делаются не только (и, может быть, даже не столько) для того, чтобы давать заинтересованным лицам и органам власти справки о принадлежности недвижимости тому или иному лицу (и о том, какие обременения установлены в отношении нее), но и для того, чтобы участники гражданского оборота могли верить записям и в случае несоответствия их действительности не потеряли приобретенное на возмездной основе имущество.

Может возникнуть вопрос, не приведет ли введение публичной достоверности реестра к отходу от принципа, заложенного в ст. 302 ГК РФ, согласно которому собственнику не может быть отказано в виндикационном иске, если имущество выбыло из его владения (или из владения иного управомоченного лица) помимо его воли. Указанные исключения из общего правила о достоверности реестра сохранят данный принцип в неизменности. Следует учитывать специфику недвижимости: ее нельзя украсть или отобрать насильно. Даже если силой вселиться в квартиру и выдавать ее за свою, без соответствующей записи в реестре такое действие не даст желаемого юридического результата. Изменение правообладателя недвижимости помимо его воли может происходить только через запись. Запись вопреки воле правообладателя мыслима только в случаях подлога и насилия.

Критики идеи признания добросовестного приобретателя собственником указывают на ее несоответствие ст. 35 Конституции РФ, защищающей именно право собственности. Но никакого противоречия здесь нет. В данной статье действительно говорится о защите права собственности, однако дело гражданского законодательства указывать на то, кто, когда и при каких условиях становится собственником и получает защиту своего права собственности. Гражданский закон может установить, что при таких-то условиях одно лицо перестает быть собственником, а другое им становится. Если это не так, то можно признать неконституционной ту же ст. 302 ГК РФ, которая хотя и не лишает собственника его права собственности, но не дает ему по общему правилу защиты против добросовестного приобретателя.

Порядок государственной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой III Закона о регистрации. Государственная регистрация осуществляется по местонахождению недвижимости в пределах регистрационного округа – территории, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росрегистрации. Исключением из данного общего правила является регистрация сделок и прав на предприятие как имущественный комплекс и на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории нескольких регистрационных округов, которая проводится непосредственно Росрегистрацией.