Градорегулирование в условиях рыночной экономики - страница 21

Рис. 2.3. Модель Берджеса

Согласно модели, центр города – это место расположения культурноделового ядра, где сосредоточены центральные магазины, театральные кварталы, отели, офисные здания, банки и др. – все то, что требует центрального местоположения. В маленьких городах все эти объекты и функции тесно переплетены и смешаны (но различимы), а в более крупных существуют в относительно обособленных зонах.

Зона, непосредственно граничащая с центральной, определена как коммерческая, или зона оптовой торговли. Здесь чаще всего располагаются рынки, оптовые магазины, базы и склады. В городах, расположенных у воды, коммерческая зона включает в себя портовое хозяйство. Часто производства, не нуждающиеся в больших территориях, также располагаются в коммерческой зоне.

Третья зона – зона транзита. Это название очень точно передает ее функциональное «наполнение»: пестрый и быстро меняющийся состав различных видов использования объектов недвижимости. В частности, именно в этой зоне начинают появляться жилые кварталы восстановленных из исторических зданий высококачественных домов для комфортного проживания. Часто жилые здания здесь используются как доходные дома. Земельные участки, непосредственно соседствующие с промышленными предприятиями, нередко превращаются в заброшенные районы с жилыми домами низкого качества. Третья зона постепенно переходит в четвертую – основной ареал жилых рабочих кварталов. Именно здесь располагается большинство домов работников фабрик и предприятий.

Следующая, пятая зона представляет собой место, где располагается жилье семей среднего класса и «белых воротничков». Далее, на окраине, вдоль основных транспортных артерий селятся обеспеченные семьи среднего класса и более богатые категории горожан, образуя так называемую пригородную зону.

Не останавливаясь на простом описании расположения территориальных зон, автор сформулировал закономерность динамического развития модели: с ростом города последовательность расположения зон не изменяется, но они разрастаются, наступая на внешних соседей и образуя переходные зоны.

На первый взгляд, последовательность жилых районов в предложенной модели противоречит модели, выстраивающейся в соответствии с закономерностями распределения ценового градиента, согласно которым горожане с достаточным доходом должны стремиться жить ближе к центру, на более дорогой земле, компенсируя затраты существенной экономией на транспортных издержках для поездок на работу. Однако в реальности состоятельные люди предпочитают иметь более благоприятное природное окружение и большой по площади земельный участок, позволяя себе дополнительные транспортные издержки и не обращая особого внимания на дополнительные траты времени. То есть их поведение в меньшей степени подчинено экономическим законам и в большей мотивируется психологическими предпочтениями, которые, однако, не перестают зависеть от экономических факторов.

Комментарии. Модель Берджеса является вариацией модели Тюнена и фиксирует факт деформации модели – отклонение в отдельных случаях от жесткого следования экономическим законам и возрастание роли психологических факторов.

Последнее нуждается в объяснении. Не претендуя на полноту (что потребовало бы самостоятельного исследования), отметим два положения. Во-первых, психологические факторы неразрывно взаимодействуют с экономическими. Примат первых обусловлен тем, что у определенных групп лиц в определенные периоды времени есть экономические возможности оплачивать дорогие психологические предпочтения. Во-вторых, отмеченное обстоятельство – это своего рода фиксация определенного исторического момента, который в таком случае должен быть оценен в ряду других исторических моментов. И тогда нельзя будет не отметить исторический факт противоположного характера, а именно так называемую джентрификацию, когда часть состоятельных людей перебирается из пригородов в центр города, при этом экономические факторы вновь начинают превалировать над психологическими. Маятник качается то в одну, то в другую сторону, а его ось остается стабильной и неизменной. Это ось «центр – периферия».