Градорегулирование в условиях рыночной экономики - страница 39

Документы территориального планирования фиксируют принципиальные (стратегические) решения по развитию нескольких общин (коммун), всего города в контексте ближайшего окружения или в границах более крупных административных единиц, например графств. Эти документы содержат принципиальные решения, касающиеся в части перспективного развития общественных (муниципальных) систем социального и инженерно-технического обеспечения, характера распределения территорий различного назначения.

Документы градостроительного (правового) зонирования представляют собой более детальные проработки, в результате которых выделяются различные типы территориальных зон с различным набором ограничений и видов разрешенного использования недвижимости, а также с различными предельными размерами земельных участков и различной плотностью застройки.

Помимо различий в задачах планы двух уровней имеют существенные различия в правовом статусе, они различаются и по своей юридической силе. Понятие юридического статуса четко определяется двумя положениями: а) кому адресованы те или иные решения и кто обязан их выполнять, б) какого рода решения (в отношении чего/ кого) надлежит выполнять.

Документы территориального планирования адресованы главным образом местным административным органам, которые должны следить за выполнением стратегических планировочных решений. Принятие таких документов не связано с наступлением прямых правовых последствий для частных правообладателей недвижимости.

Решения документов градостроительного (правового) зонирования обязаны выполнять и местная администрация, и все собственники и арендаторы недвижимости. Эти документы вместе с регламентациями утверждаются представительными органами местного самоуправления, имеют статус местных законов[51] и устанавливают прямые правовые последствия для частных правообладателей недвижимости.

Законодательство предусматривает согласованность содержания обоих видов документов. Однако степень этой согласованности (в части обязательной трансляции решений подготовительных документов территориального планирования в документы градостроительного зонирования) применительно к различным странам варьируется в достаточно широких пределах.

Следует отметить, что степень распространенности подготовительных документов территориального планирования различна: в некоторых странах они разрабатываются на регулярной основе (Германия, Франция, Швеция), в других – по мере необходимости, от случая к случаю (США, Великобритания).

В Германии документ градостроительного зонирования (план застройки), разработанный при отсутствии документа территориального планирования (плана использования территории), нуждается в утверждении вышестоящим органом власти земли. Другие планы застройки подлежат только представлению этим органам для регистрации. При представлении плана застройки вышестоящему органу власти земли последний в течение трех месяцев должен выявить нарушения правовых процедур (если таковые имели место), которые могут оправдать отказ в утверждении. Содержание самого плана застройки не является предметом согласования. План застройки может вступить в силу только тогда, когда вышестоящий орган не выявил в установленный срок нарушения правовых процедур или если он до истечения срока объявил об отсутствии нарушений процедур[52]. План использования территории может быть признан необязательным, если для регулирования градостроительного развития достаточно плана застройки. С изменениями, дополнениями плана застройки одновременно может изменяться или дополняться план использования территории (так называемый параллельный процесс). План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и если план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию общины (так называемый досрочный план застройки)