Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации - страница 34

Необходимо отметить особую роль положений ст. 222 ГК РФ, так как только в них содержится возможность легализации результата противоправной деятельности застройщика, в том числе при совершении публичного правонарушения. Также нельзя не отметить, что при легализации строения основополагающее значение уделяется соблюдению застройщиком требований, носящих частноправовую природу, в то время как несоблюдение предписаний публичного законодательства не во всех случаях становится принципиально значимым обстоятельством.

Согласно требованиям п. 1 ст. 222 ГК РФ, одним из признаков самовольной постройки является несоблюдение застройщиком обязанности получить разрешение на строительство. Однако анализ судебной практики позволяет утверждать, что неисполнение застройщиком вышеозначенной обязанности не во всех случаях влечет наступление негативных правовых последствий[227].

Органы судебной власти считают, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, особенно в случаях, когда застройщик предпринимал попытку его получения или когда уже выданное разрешение на строительство было отменено[228].

Удовлетворяя требования кассационной жалобы Общества по делу о признании права собственности на самовольную постройку, суд кассационной инстанции отметил, что до начала строительства Общество принимало необходимые и достаточные меры для легализации спорного объекта недвижимости. Материалами дела подтверждается, что Общество обращалось в уполномоченный орган с целью получить разрешение на строительство; представители сторон в своих пояснениях в суде кассационной инстанции также согласились с неправомерностью отказа в выдаче такого разрешения[229].

Вышеизложенное позволяет утверждать, что, требование о получении необходимых разрешений носит вариативный (факультативный) характер[230] и в некоторых случаях может быть проигнорировано застройщиком без каких-либо негативных последствий.

Более серьезными являются нарушения положений ЗК РФ относительно целевого характера и использования земельного участка застройщиком. Об этом можно судить из анализа судебной практики, которая основывается на невозможности легализации строения, если оно находится на не отведенном для этих целей участке[231].

Рассматривая кассационную жалобу по делу о признании строения самовольной постройкой и возложения обязанности по ее сносу, Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что положениями ст. 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной. Следовательно, возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, является достаточным для признания строения самовольным и возложения обязанности по его сносу[232].

С другой стороны, формулировка положений абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ указывает на то, что при легализации строения основное значение имеет режим земельного участка на момент обращения в суд, а не на момент возведения строения. Используя формулировку «если на день обращения в суд постройка соответствует правилам землепользования и застройки», законодатель дозволяет застройщику приобрести право собственности, если после начала строительства был изменен вид целевого назначения и характер допустимого использования земельного участка.