Ипотека публичных земель - страница 56

В Европе, в Силезии в 1770 году основывается ипотечный банк для привлечения финансовых средств и выпуска первых закладных. В Пруссии ипотечная система, как легитимная форма гражданского оборота, была введена Уставами 1783 и 1872 годов, в Австрии – Гражданским уложением 1811 года и Уставом 1871 года, в Саксонии – Уставом 1843 года и Кодексом 1863 года. В США к 1916 году в 12 округах были созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог земель [106]. К этому времени в законодательстве европейских стран в целом утверждаются такие базовые принципы ипотеки, как применимость её только к объектам недвижимости и реализация заложенного имущественного обеспечения не кредитором, а по решению суда [51]. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus – неформальный залог) и далее – до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение и как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Развитие капиталистического способа производства, промышленный рост и урбанизация европейских государств, способствовали обретению ипотекой функций, присущих современному кредиту.

В России залог наследственных (вотчинных) владений был хорошо известен ещё в начале средневековья. В XIII—XIV веках на Руси, с возникновением частной собственности на землю, зарождается и первый вид кредитования, получивший название «заклад». В то время залог не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Однако в 1649 году Соборным Уложением была закреплена норма, предусматривающая безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Тогда же официальный статус получили закладные, оформлявшие денежный заем под залог недвижимого имущества. Тем самым было положено начало законодательному обеспечению отечественной ипотеки. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно сами крепостные или «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей [91]. В 1754 году создаются первые в России государственные кредитные учреждения. В Санкт – Петербурге и Москве, при Сенате и Сенатской конторе – для дворян, а для купцов – контора при Коммерц – коллегии в Петербургском порту. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений (уже без «душ»). В Уставе о банкротах (19 декабря 1800 года) предусматривалось, что заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя [107]. Одновременно устанавливается обязательная продажа предмета залога. В 60-х годах XIX века возникают новые ипотечные институты, более адекватные развивающемуся капиталистическому способу производства, а уже к концу 80-х годов формируется система ипотечного кредита, вполне успешно просуществовавшая вплоть до социалистической революции 1917 года.