Ипотека публичных земель - страница 7

Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, современный рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, произойдет передача прав на земельные участки от одного хозяйствующего субъекта к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. При этом даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных, оценочных, торговых, расчетных, нотариальных, регистрационных и ряда других сервисных функций.

Инфраструктура более сложного земельно-ипотечного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:

• залоговые (ипотечные) операции;

• создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.

Базисом развитого земельного рынка должен стать земельно-ипотечный рынок, на котором свободно действуют:

• заемщики – физические и юридические лица, заключившие договоры кредита или займа, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения земельных активов. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельных участков);

• продавцы земельных активов – физические и юридические лица, продающие земельные участки (активы), находящиеся в их собственности или принадлежащие другим лицам, по доверенности;

• кредиторы – банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы);

• участники (операторы) вторичного рынка ипотечных кредитов – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты;

• органы государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• страховщики – страховые компании, имеющие лицензии на право осуществления имущественного страхования (страхование заложенных земельных активов), личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка и страхование финансовых рисков при осуществлении сделок с земельными финансовыми инструментами;