Общий доход: $1040
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) и страховка: $267
Ремонт/эксплуатация: $25
Резерв: $25
Комиссия за управление: $45
Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $711
Итого: $1073
Чистый месячный доход: –$33
Глядя на убытки в 33 доллара, можно подумать, что мы двинулись в неправильном направлении. Ведь такие огромные затраты времени и энергии не создали положительного денежного потока. Но для нас такой результат стал символом потенциальной возможности обрести финансовую независимость. Неоспоримый факт заключался в том, что мы стали владельцами доходной собственности, платить за которую будет наш квартирант. Недавно мы рефинансировали кредит и снизили ставку до 6,125 процента, что уменьшило ежемесячную выплату до 579 долларов. Вот откорректированные цифры нашего месячного денежного потока:
Ежемесячная рента: $1040
– Ежемесячные расходы: $941
Месячный доход: $99
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($99 х 12) $1188
Капитал, вложенный в собственность: $7900
Прибыль на вложенный капитал: 15 %
(Попробуйте получить такой процент в банке!)
Покупку этого дома мы оформили в октябре 2000 года. С той поры цены на недвижимость в Порт-Сент-Луисе взлетели до небес. Недавно наш дом был оценен в 126 тысяч долларов, то есть его цена возросла на 23 процента. Наша первоначальная инвестиция в 7900 долларов принесла нам актив размером в 26 тысяч долларов (оценочная стоимость минус непогашенный остаток кредита). Если бы сегодня мы продали дом за 126 тысяч долларов, то за вычетом годового дохода получили бы умопомрачительную цифру – 329 процентов чистой прибыли.
«Ну и ну! – сказали мы себе. – А ведь мы можем проделать то же самое еще раз». Именно так мы и поступили, повторив всю процедуру от начала до конца. Произошло настоящее чудо. Превратив сбережения и бумажные «активы» в активы реальные, способные генерировать денежный поток и доходы, мы получили совершенно новые рычаги управления своей жизнью. Воодушевленные успехом, в последующие два года мы выиграли еще три аукциона и приобрели один дом в Кларксвилле, штат Теннеси, и два в Порт-Сент-Луисе.
Так как один из домов в Порт-Сент-Луисе не входил в программу Управления по делам ветеранов, нам пришлось искать собственные источники финансирования. Через нашего агента во Флориде мы связались с кредитным отделом местного банка. Нам предоставили обычный ипотечный кредит под 6,75 процента с уплатой первого взноса в размере 5 процентов. В связи с тем что Управление по делам ветеранов войны не финансировало эту недвижимость, в аукционе участвовало мало людей, и когда мы предложили за него 60 600 долларов, нам достался дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Вот финансовая раскладка сделки:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $3030
Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $5000
Итого: $11030
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $825
– Потери от простоя (5 %): $41,25
Общий доход: $783,75
Ежемесячные расходы:
– Налоги (на имущество) и страховка: $186
– Ремонт: $25
– Эксплуатация: $25
– Резерв: $25
– Комиссия за управление (5 % от ренты): $41,25
– Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $375
Итого: $677,25
Чистый месячный доход: $106,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($106,50 х 12): $1278
Капитал, вложенный в собственность $ 11030
Прибыль на вложенный капитал: 11,6 %
