Как же поступить правильно?
Первый вариант – это поручить оценку Вашего объекта специализированной организации-оценщику. Стоит такая услуга в разных городах по-разному. У нас в Воронеже оценка квартиры обходится примерно в эквивалент стоимости 6 полных порций средней пиццы на момент написания этих строк, а оценка домовладения – примерно 10 пицц. Конкретную стоимость не хочу приводить, потому что эту книгу Вы можете читать в другом регионе и спустя много лет после написания, а стоимость услуг и распространённых продуктов всё равно будет взаимосвязана друг с другом. Выполняется работа по оценке примерно за три рабочих дня.
Недостаток этого варианта оценки в том, что оценщик даст Вам среднерыночную стоимость. Это происходит, потому что он не знает положительных качеств Вашего объекта, которые знаете только Вы. Следовательно, если Вы рассчитываете на стоимость выше среднерыночной, то придётся потрудиться самому или, как вариант, привлечь риэлтора.
Самостоятельная оценка объекта требует определённых трудозатрат и внимательности, а ещё элементарных знаний математики школьного курса.
Для начала определим среднерыночную стоимость вашей квартиры.
Сделать это довольно просто.
Выберем объявления с квартирами, похожими на Вашу. Для точности нужен тот же район, такие же дома, такие же (как и у Вас) этажи и такая же площадь квартир. Если абсолютные аналоги подобрать не удаётся, то, берём максимально близкие по параметрам. Десяти вариантов будет достаточно. Надо учесть, что чем меньше вариантов мы берём для сравнения, тем меньше точность нашего расчёта.
Вычислим среднюю стоимость квадратного метра квартир, аналогичных Вашей. Для этого стоимость каждой квартиры в объявлении разделим на её площадь.
Теперь сложим все значения средней стоимости квадратного метра каждой квартиры вместе и разделим полученное значение на количество выбранных нами квартир. В результате получим среднюю стоимость квадратного метра жилья в квартирах, аналогичных Вашей.
Умножив эту стоимость на площадь Вашей квартиры, получим среднерыночную стоимость Вашей квартиры.
Казалось бы, можно на этом остановиться и выставить свою квартиру по этой цене, но не всё так просто…
В этом расчёте мы не учли массу факторов:
– Если Ваша квартира находится на среднем этаже (не первый и не последний), то для сравнения не надо брать квартиры, расположенные на крайних этажах.
– В сравнение не берутся квартиры с самой высокой и самой низкой ценой.
В сравнение берём квартиры, аналогичные по качеству отделки. Примерно это можно понять по фотографиям в объявлениях (если таковые есть), а если фотографий нет, надо не полениться, позвонить продавцу и расспросить подробнее о квартире. Если Вы взялись сами оценить свою квартиру, желательно не просто позвонить по каждому объявлению-аналогу, а сходить и посмотреть на все эти объекты под видом потенциального покупателя. В дальнейшем это Вам очень пригодится для аргументации стоимости своей квартиры для Ваших покупателей. Вы сможете легко ответить на их каверзные вопросы типа «А почему так дорого? В соседнем доме на 200 тысяч дешевле!»
Вообще, факторов, влияющих на стоимость квартиры, около 40. Перечислю основные из них:
– Расположение дома относительно объектов инфраструктуры района (удалённость): остановки транспорта, магазинов, школы, детского сада, парков, спортивных площадок.
– Возраст дома.
