Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - страница 24

По смыслу положений ГК РФ распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди участников достигнута договоренность /2.85/. Вопросы совместной собственности крайне важны при ипотеке жилья.

Выше рассматривались случаи, когда жилье уже существует. Как обстоит дело в случае, когда гражданин или предприятие «строит квартиру», т. е. является инвестором или «долевиком», заключившим договор долевого участия со строительной организацией.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возводимое жилье возникает с момента государственной регистрации права собственности. Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на жилье в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и проведения регистрации. Кто является собственником жилья в этот период? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит строительной организации или организации-заказчику.

Объекты незавершенного строительства также могут быть предметом купли-продажи и права собственности и сделки с ними могут быть зарегистрированы. Собственник объекта незавершенного строительства должен доказать правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, наличие разрешения на производство работ, описание объекта незавершенного строительства на момент регистрации права или совершения сделки /1.32/.

Рынок жилищных услуг

В отличие от рынка жилищного фонда, являющегося элементом рынка капитала, рынок аренды является рынком услуг.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма) /1.5/.

Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование /2.54/.

Принято считать, что договоры аренды заключаются с юридическими лицами, в то время как договоры найма – с физическими.

Для обеспечения конституционных прав граждан государство предоставляет жилье на основе социального найма. При этом учитывается социальная норма обеспечения жилой площадью одного члена семьи, которая устанавливается органами местного самоуправления.

Договор социального найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, имеющими право на социальный найм. Право на заключение договора социального найма имеют граждане, вновь получающие жилье в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилой площади. За гражданами, уже проживающими по договору найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме и содержит весь объем прав и обязанностей, который несут наниматель и члены его семьи, с одной стороны, и организация, представляющая собственника – государство или муниципалитет – с другой.