Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды - страница 3
Еще одной составляющей фактической связи объекта с земельным участком является наличие необходимого достаточного набора постояннодействующих (стационарных) коммуникаций, который бы позволил использовать соответствующий объект по его назначению[13].
Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2008 г. по делу № А17-4494/2007 одним из доказательств невозможности признания объекта недвижимым имуществом является отсутствие стационарных коммуникаций.
Если речь заходит о коммуникациях, которые могут выступать достаточным признаком для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества, необходимо учитывать месторасположение объекта и его целевое назначение.
Например, для того чтобы оценить жилое помещение как благоустроенное и пригодное для проживания, кроме электричества, достаточно наличия печного отопления, если это допустимо с учетом климатических условий, условий конкретного населенного пункта, или следует учитывать наличие центрального теплоснабжения из муниципального жилищного фонда.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), сказано, что жилое помещение с печным отоплением является благоустроенным применительно к уровню благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда, который достигнут только в 24,74% жилых помещений.
Юридическая связь с землей – наличие определенных законом особенностей создания недвижимого имущества (необходимость получения разрешений на строительство и проведение реконструкции с расширением), оборота недвижимости (например, запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками; предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой; устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности; предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки)[14].
Необходимость соблюдения требований юридической связи в первую очередь проявляется при рассмотрении вопросов о самовольной постройке[15].
Следует учитывать, что только при наличии обеих форм связи (и юридической, и фактической) можно говорить о наличии данного признака недвижимого имущества – «прочная связь с землей».
В случае нарушения данного подхода возможны следующие неблагоприятные последствия (в зависимости от отсутствия той или иной составляющей):
Б. Признак капитальности. В преобладающем большинстве дел, возникающих по поводу рассмотрения того или иного объекта в качестве недвижимости, возникает вопрос о его капитальности. В действующем законодательстве нет четкого определения понятия «капитальность».
В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ представлен примерный перечень вещей, которые относятся к объекту капитального строительства, но не указаны признаки, которыми должны обладать те или иные объекты, чтобы их можно было квалифицировать в качестве объекта капитального строительства.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Похожие книги
