Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско-правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений.
При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.
При аренде нежилого помещения в договоре должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составлять план-схему помещения с указанием всех этих деталей.
Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Гражданский кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, является многоэтажным и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется.
Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка.
Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.
В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК РФ).
Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.
