Плата за жилье: механизм правового регулирования - страница 10

Таким образом, исходя из положений Гражданского кодекса РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам сложную структуру договорных связей по теплоснабжению потребителей, проживающих в многоквартирном доме, оформляют несколько договоров:

1) договор о предоставлении коммунальных ресурсов (договор теплоснабжения), сторонами которого выступают теплоснабжающая организация и лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги – теплоснабжения, включая потребления ее на общедомовые нужды (отопление межквартирных лестничных площадок, лестниц, иного общего имущества в многоквартирном доме и т. п.), а также для компенсации потерь теплоэнергии во внутридомовых теплосетях;

2) договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями, которые и потребляют тепловую энергию.

При сложной структуре договорных связей расчеты за потребленную теплоэнергию производятся с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (т. е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т. п.). Кроме того, претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением обязательств по теплоснабжению, потребители вправе предъявить только организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, которая вправе потребовать от теплоснабжающей организации в порядке регресса возмещения сумм, уплаченных потребителям по претензиям.

Нетрудно заметить, что такая структура договорных связей, заимствованная из советского права, порождает в экономических условиях, существующих сегодня, различные проблемы. Подтверждением этого могут служить такие вопросы, как: кто осуществляет – теплоснабжающая организация либо управляющая организация, товарищество собственников жилья и т. п. – предоставление коммунальных услуг; к какой группе обязательств относится договор о приобретении коммунальных ресурсов; кто должен нести гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате потребленной энергии и многие другие. Их нерешенность приводит к серьезным осложнениям в правоприменительной практике.

На практике нередки случаи, когда теплоснабжающие организации и организации, осуществляющие управления многоквартирными жилыми домами, игнорируют предусмотренную законом структуру договорных связей. Ссылаясь на защиту от риска неплатежей за потребленную энергию, они выработали особую структуру договорных отношений в сфере снабжения теплоэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме. Если тепловая энергия потребляется для удовлетворения общедомовых нужд, то используются легитимные договорные конструкции. Если же тепловая энергия потребляется для удовлетворения личных и бытовых нужд потребителей, проживающих в многоквартирном доме, то они обязаны заключить соответствующий договор с теплоснабжающей организацией вне зависимости от того, осуществляет ли управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и т. п.) управление этим домом или нет.

Вместе с тем нелегитимная структура договорных связей в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах, имеет как преимущества, так и недостатки. С одной стороны, риск неплатежей за потребленную энергию принимает на себя теплоснабжающая организация, что соответствует принципам гражданского права. А, с другой стороны, бытовой потребитель, являющийся экономически слабой стороной в правоотношениях с участием теплоснабжающей организацией и владельца тепловых сетей, лишается профессионального защитника.