Согласно новому ЖК РФ жилые помещения могут находиться у граждан на праве собственности и на праве найма (социального или коммерческого), у юридических лиц – по праву собственности и аренды. То есть, предусмотрено два вида владения жилым помещением – собственность и найм (или аренда).
В соответствии с положениями гл. 7 и 8 ЖК РФ собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) вправе передать оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма – жилые помещения муниципального жилищного фонда. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях – жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.
Данное положение соответствует нормам ЖК РФ, выделяющим:
1) муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) – из этого фонда происходит предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в нем;
2) государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ) – из него предоставляются жилые помещения по договорам найма лицам, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в указанных помещениях.
Согласно ст. 32 ЖК РФ допускается выкуп жилого помещения у собственника, если земельный участок, где стоит дом, передается для федеральных, региональных или местных властей (если необходимо проложить какие-либо коммуникации, осуществить создание нового объекта капитального строительства и т. д.). Согласно прежнему ЖК РСФСР подобные действия проводились после того, как собственник жилого помещения и проживающие в нем лица отселялись заинтересованным лицом (например, строительной организацией, которой предоставлялся земельный участок для проектирования и дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома). При этом со стороны потенциальных отселенцев, имеющих на праве собственности жилой дом под снос, часто проводились следующие действия. В подлежащий отселению жилой дом регистрировались максимальное количество лиц. Никаких ограничений на эти действия со стороны паспортно-визовой службы не было по причине наличия у них конституционных прав согласно ст. 27 Конституции РФ: «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства». Отселяющая организация должна была отселить указанных лиц в соответствии с нормами ЖК РСФСР и только после этого получить право на снос отселяемого дома. Из-за этого затраты на строительство росли прямо пропорционально необходимым затратам на приобретение указанным лицам жилья. С другой стороны, именно за счет строительных организаций проводилось обеспечение жильем лиц, нуждающихся в его предоставлении.
