Некоторые ограничения права собственности не предоставляют «всем и каждому» возможность пользоваться чужим имуществом. Они носят строго негативный характер. Таковы, например, охранные зоны газопроводов, линий электропередач и т. п.
Ограничения права собственности могут устанавливаться также не в пользу всего общества, а в пользу определенных лиц. Примером таких ограничений можно считать те, которые устанавливаются в пользу собственников соседней недвижимости, вследствие чего сам институт и носит наименование соседского права. Например, со времен Соборного уложения 1649 г. в России существовало предписание не ставить здание близко к границе с соседним участком под угрозой принудительного переноса строения (что сохранилось в поговорке «близь границы не строй светлицы»). В настоящее время, например, СНиП 30-02-97 «Строительные, санитарные и противопожарные нормы при застройке дачного, садоводческого, огороднического участка» устанавливает минимальные расстояния до границы соседнего участка: от жилого строения (или дома) – 3 м, от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м, от других построек – 1 м.
Подобного рода ограничения не относятся к сервитутам, поскольку не предоставляют возможности пользования чужой недвижимостью, не являются субъективными правами тех лиц, в пользу которых установлены, – это не «отрицательное пользование», а установление границы права собственности, которое по определению не может существовать в другом виде. Закон ограничивает собственника, но эти ограничения присущи самому его праву, а не вытекают из существования прав других лиц на его вещь[46].
В то же время те случаи, когда собственники соседних участков своим соглашением ограничивают друг друга или одного из них в возможности, например, строить дом выше определенной высоты или строить здание определенного типа (например, свинарник), не охватываются рассматриваемым институтом. В приведенных примерах собственник участка ограничен в совершении определенных действий в отношении принадлежащей ему недвижимости не законом или иным нормативным актом, а собственным волеизъявлением. Природа прав, возникающих из подобных соглашений, имеет спорный характер. Иногда их относят к так называемым отрицательным сервитутам[47], которые не дают права пользоваться служащей недвижимостью, а лишь ограничивают собственника в пользовании ею; иногда полагают, что в таком случае устанавливается не отрицательный сервитут, а негативное обязательство[48]. Поскольку действующий ГК РФ не знает «отрицательных сервитутов» и их признание состоялось лишь в соответствующих статьях проекта изменений ГК РФ, на данный момент остается присоединиться к мнению, отрицающему сервитутную природу подобных прав.
§ 5. Триада «владение, пользование и распоряжение»
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
(п. 1 ст. 209 ГК РФ)
Статья 209 ГК РФ содержит обычный для российского права лексический оборот про то, что собственник обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Эта так называемая триада правомочий собственника. Традиционно считается, что положение о трех правомочиях собственника впервые было сформулировано в российской дореволюционной науке в 1813 г. В. Г. Кукольником, а в 1832 г. по инициативе М.М. Сперанского оно получило закрепление в законодательстве
