Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография - страница 22

1. Предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность в соответствии с указаниями лизингополучателя, которые могут обязывать лизингодателя приобрести конкретный объект или любой объект, удовлетворяющий потребности лизингополучателя;

2. В состав лизинговых платежей входит не только плата за пользование имуществом (арендная плата), но также возмещение затрат и доход лизингодателя. Возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, и иных затрат, возникающих из договора лизинга, является договорной обязанностью лизингополучателя;

3. Срок лизинга соизмеряется со сроком полезного использования предмета лизинга и определяется с применением коэффициента ускоренной амортизации. Полная амортизация предмета лизинга достигается в течение фиксированного срока.

4. Для лизинга свойственно уникальное распределение прав и обязанностей сторон в договорах лизинга и договоре, опосредующем приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель освобождается от большинства обязанностей арендодателя и не несет рисков случайной гибели и случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Вместе с тем, лизингополучатель наделяется некоторыми правами контрагента по договору о приобретении предмета лизинга, хотя стороной этого договора не является.

Договор лизинга недвижимости может быть признан видом договора лизинга (и в качестве такового – подвидом договора аренды), специфика которого проявляется в наличии особого предмета лизинга: земельных участков, как составляющих единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенных[87]; имущественных комплексов; зданий, сооружений; жилых и нежилых помещений, выделенных в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; и вызванных этим особых требованиях к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора.

Среди иных видов договора аренды есть договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятия, которые также имеют своим предметом недвижимое имущество. Договор лизинга недвижимости объединяет с этими договорами то, что недвижимое имущество предоставляется лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодатель, как и арендодатель, может приобрести право собственности на недвижимость на основании различных договоров.

В настоящее время этому препятствуют только законодательные ограничения, часть из которых предлагается устранить и наряду с договором купли-продажи наделить лизингодателя возможностью приобретать право собственности на имущество на основании договора строительного подряда[88]. Однако в отличие от названных видов договора аренды, лизингодатель обязан передать в лизинг не уже принадлежащий ему объект недвижимости, а недвижимость, которую он специально обязуется приобрести для лизингополучателя.

На основании ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В лизинг имущество передается, по общему правилу, лицом, приобретшим право собственности на предмет лизинга. Это требование препятствует развитию лизинга недвижимости, поскольку государственная регистрация права собственности лизингодателя на предмет лизинга недвижимости занимает достаточно длительное время. Представляется, что формулировка ст. 665 ГК РФ «обязуется приобрести в собственность <…> и предоставить» позволяет для договоров лизинга недвижимости, в отличие от лизинга движимого имущества и аренды зданий, сооружений и предприятий, разрешить передачу предмета лизинга лизингополучателю до государственной регистрации права собственности лизингодателя. Т. е. лизингодатель подобно покупателю в договоре купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 564 ГК РФ) будет вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться предметом лизинга в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предмет лизинга приобретается им в собственность (для цели предоставления полученного имущества в лизинг).