⠀
15 b) в наличии умысла как субъективной стороны не может быть отказано в признании по доводам, представленным судом апелляционной инстанции, что якобы истцами не было представлено и доказано то, что было известно об их неосведомленности о содержании п. 4.3.2 плана ответчика по застройке. Судом были упущены правила распределения бремени представления фактических обстоятельств относительно субъективных представлений ответчика об осведомленности истцов о недостатках.
⠀
16 aa) по общему правилу согласно §444 BGB, когда сторонами было согласовано условие об исключении ответственности, как по настоящему делу, покупатель несет бремя представления фактических обстоятельств и доказывания (Darlegungs- und Beweislast) наличия всех обстоятельств, составляющих состав обмана. При этом согласно принципам секундарного представления фактических обстоятельств в пользу покупателя действуют ослабления в части доказывания, если к условиям умышленного обмана относятся отрицательные факты, когда, например, не была раскрыта информация при обмане путем умолчания. В этой части он должен лишь представить, где, когда и каким образом продавец должен был совершить необходимое разъяснение (ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12, об оспаривании в связи с обманом ср. также решение Сената ФВС Германии от 6 марта 2020 – V ZR 2/19, MDR 2020, 1116 Rn. 10 mwN).
17 bb) данные правила действуют также в отношении умысла как субъективной стороны обмана, когда речь идет об обстоятельствах внутреннего характера (innere Tatsachen), например, как по настоящему делу, о вопросе, полагал ли продавец, что покупателю в достаточной степени было известно о недостатках. Если продавцом не были представлены фактические обстоятельства, свидетельствующие о раскрытии покупателю информации о недостатках, и им при этом утверждается, что он исходил из разъяснения покупателю этого иным образом, как-то представлением исходящих от него документов, то на продавце лежит обязанность конкретизировать – где, когда и как – те факты, на основе которых он несмотря на нераскрытие им информации давали ему возможность исходить из осведомленности покупателя о недостатках (ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15).
18 cc) исходя из указанных критериев, нельзя признать верным вывод суда апелляционной инстанции, что на истцов возлагается обязанность представить факты того, что их неосведомленность о содержании п. 4.3.2 плана застройки была известна ответчику. Напротив, на ответчика в рамках возлагаемого на него секундарного бремени представления фактов возлагается обязанность сообщить о фактах, на основе которых он исходил из того, что при заключении договора несмотря на нераскрытие информации истцам было известно о недостатках.
19 c) иной вывод не следует из заявления истцов в нотариально удостоверенном договоре о том, что им в достаточной степени известно о плане застройке, действующем в отношении строительной площадки, поскольку данное обстоятельство не устраняет секундарное бремя представления фактов ответчиком.
20 aa) согласно судебной практике настоящего Сената существующая для истцов возможность по самостоятельному розыску информации не исключает обязанность продавца раскрыть информацию о недостатках. Так, разумный и добросовестный продавец вправе полагать, что очевидные недостатки при осмотре бросятся покупателю в глаза, а потому особого разъяснения не потребуется. Однако случаи, в которых покупателю иным образом предоставляется возможность узнать о недостатках объекта покупки, сами по себе не могут приравниваться к возможностям, существующим при осмотре. Ознакомление с переданными документами, из которых следует информация о недостатке вещи, лишь тогда может приравниваться к этому, когда в силу существующих обстоятельств у продавца есть обоснованные ожидания относительно того, что покупатель использует документы в качестве основы для принятия решения о покупке. Такие обстоятельства, например, присутствуют, когда в связи с возможными недостатками продавец передает покупателю заключение эксперта. Напротив, разумный и добросовестный продавец сам по себе не вправе ожидать, что покупателем будут просматриваться финансовые документы, например, документы об описании строительства, на предмет наличия недостатков объекта покупки (в целом об этом ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 10 f.).
