Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса - страница 47

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

В данном случае речь идет о том, что наймодатель должен передать нанимателю так называемое юридически чистое жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами и требованиями каких-либо третьих лиц. Например, жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, не должно находиться в залоге. Такое помещение не должно быть объектом судебного ареста. В практике иногда встречаются случаи (а в советские времена они были весьма распространены), когда на одно и то же жилое помещение выдается два и более ордера. При самом худшем варианте развития указанных событий устранение возникшей юридической неопределенности производится путем судебного признания одного из выданных ордеров недействительным[76].

2. Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Еще раз повторим, что элементы общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки, лифты и др.) не принадлежат нанимателю на праве общей долевой собственности. Это имущество (точнее доля в праве собственности на имущество) принадлежит наймодателю. А раз это так, то наймодатель как полноценный сособственник и должен нести все расходы (пропорционально принадлежащей ему доли) по содержанию и ремонту элементов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

3. Более подробно хотелось бы остановиться на такой обязанности наймодателя, как осуществление капитального ремонта жилого помещения, предоставленного внаем.

Жилищное законодательство в этом вопросе исходит из традиционного подхода, суть которого заключается в том, что текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель[77]. Напомним, что исчерпывающий перечень видов работ, относимых к текущему ремонту, и выполняемых, соответственно, за счет нанимателя, содержится в Типовом договоре социального найма 2005 г. К этим работам относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно работы, которые прямо в данном перечне не названы, относятся к работам капитальным. В частности, к ним могут быть отнесены такие виды работ, как замена окон, дверей, полов, электропроводки, радиаторов, некоторого сантехнического оборудования (ванны, раковины), плиты. По крайней мере так должно быть в теории.

Однако ни для кого не секрет, что в нашей стране наймодатели, мягко говоря, не очень-то и стремятся к выполнению данной юридической обязанности. Более того, своевременное и качественное выполнение наймодателем капитального ремонта жилого помещения – явление скорее экстраординарное, нежели обыденное. Причем такое положение вещей, насколько можно судить, существовало даже во времена Советского Союза.

Именно поэтому в жилищном законодательстве установлен специальный механизм по защите прав и законных интересов нанимателей на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта. Часть 2 ст. 66 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей.