Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка - страница 27

. Последний был обязан в этом случае возместить арендатору «в полном объеме все понесенные им убытки, включая упущенную выгоду». О каком-либо нарушении со стороны арендатора ст. 53 не упоминала. Предыдущая же часть ст. 53 относилась к случаю, когда земля принадлежала местному органу власти, поэтому логично думать, что прекращение арендных отношений, предусмотренное последней частью ст. 53, происходило по той причине, что земля оказывалась необходимой для непредвиденных публичных надобностей.

Такая ситуация является типичной. Важно подчеркнуть, что вопрос заключается не только в выплате компенсации потревоженному арендатору (в определенных случаях через суд), но и в судебной проверке того факта, что земля необходима действительно для публичных надобностей. Например, если местная администрация обнаружит, что она «продешевила», и поэтому захочет изъять у своего арендатора земельный участок, чтобы передать его более выгодному партнеру, то, по общему правилу, такое решение нельзя считать принятым «в публичных интересах». Здесь должен действовать тот же подход, который применяется в частном секторе. Тот факт, что в данном случае в качестве собственника выступает не частное лицо, а орган власти, не меняет сути дела. Если дело касается гражданско-правовых отношений, хозяйственного оборота, то все его участники изначально обладают одинаковыми правами и обязанностями; тот факт, что в качестве одного из участников выступает орган власти, не меняет характера их отношений. В этом направлении было бы не лишним дополнить современное законодательство, как гражданское, так и земельное.

Закон ничего не говорит о праве и обязанности собственника земли контролировать арендатора не в своих (собственника), а в публичных интересах. Этот пробел частично покрывают некоторые подзаконные акты. Так, в Типовом договоре о краткосрочной аренде земли, утвержденной мэром Москвы 1 октября 1996 г., содержится правило (п. 5.2., последняя часть) о праве арендодателя в лице Москомзема вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если тот наносит ущерб окружающей среде или «нарушает права и законные интересы других лиц», – видимо, в области земельного хозяйства[71]. Но каковы санкции и со стороны кого они могут последовать – об этом Типовой договор умалчивает. Надо заметить, что отмеченное выше условие, заключающее публичный интерес, появилось в хозяйственном договоре, где в качестве одной из сторон выступает орган, близкий к публичной власти. О подобных условиях в договорах между частными лицами ничего не известно. Таким образом, вся проблема отражения публичных интересов в частных хозяйственных договорах еще ждет своей разработки и своего решения.

Это видно и на примере указанного документа, который по-видимому, «перегибает палку» в процедуре охраны интересов города. Так, в п. 6 предусмотрено право арендодателя штрафовать арендатора за самовольную переуступку своих прав[72]. Но «штрафовать» имеет право компетентный административный или судебный орган, а не партнер по хозяйственному договору, в роли которого выступает Москомзем. Если же Москомзем принимает на себя административные функции, то вряд ли он может выступать стороной в хозяйственном договоре. При неправильных действиях арендатора Москомзем может и должен требовать по суду расторжения договора аренды, а также взыскания с арендатора своих убытков (если Москомзем их понес)