Турфирма (Туристическое агентство) - страница 4

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Перед выбором 4 (четырех) аналогов, наиболее близких к объекту оценки, было просмотрено от 50 до 100 похожих по площади, этажности и местоположению объектов. К оставшимся 4 (четырем) аналогам применяются повышающие и понижающие коэффициенты.

Обоснование корректировок (либо отказа от внесения корректировок)

В качестве параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.

То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.

В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.

Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки:

1. Скидка на уторговывание. Все Аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет 25—100 тыс.руб. Из интервью с продавцами Аналога №1 установлено, что величина торга составляет 100 тыс.руб., что соответствует -4,8%; для Аналога №2, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%; для Аналога №3, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,3%; для Аналога №4, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%.