Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции - страница 29
Кроме рассмотренных двух важнейших рисков инвестора, существующих в его отношениях с владельцем недвижимости, возникает (или может возникнуть) довольно много «мелких» рисков. Раскрыть их суть помогут следующие два примера.
«2. Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.
Жилищное управление «Мещанское» обратилось в суд с иском о выселении А. и членов ее семьи и предоставлении им другого жилого помещения, ссылаясь на то, что жилое помещение подлежит реконструкции, а жильцы – отселению на основании постановления правительства Москвы от 2 апреля 1996 г. «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1996–1997 гг.».
Заочным решением Мещанского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.
Согласно указанному постановлению Правительства Москвы жилой дом, в котором проживали ответчики, включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту и реконструкции.
В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68]).
В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».
Похожие книги
