Аренда земельных участков. Законодательство и практика - страница 10

Существенными условиями договора аренды земельного участка в силу того, что они названы в качестве таковых в законе, являются условия о предмете договора (земельном участке) и размере арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, т. е. сформированный земельный участок. Анализ норм земельного законодательства позволяет установить объем требований к описанию земельного участка как предмета договора. Это площадь земельного участка, его границы, кадастровый номер, разрешенное использование и условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Подробно вопрос о формирования земельного участка рассматривается в следующем разделе.

В судебной практике арбитражных судов имеется достаточно примеров признания договоров аренды незаключенными в связи с отсутствием в договоре существенных условий. Так, согласно постановлению ФАС Московского округа от 20 декабря 2005 г. по делу № КГ-А40/12434-05, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор аренды земельного участка, так как отсутствовали документы, подтверждающие факт формирования земельного участка как объекта гражданских правоотношений в установленном порядке, и распорядительный документ о предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка.

Другим примером является постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2004 г. № Ф04-8794/2004(7022-А03-20). Согласно ему, договор аренды, на основании которого истец считает себя арендатором земельного участка, является незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий о предмете и цене, поэтому суд правомерно отказал в иске о признании недействительной государственной регистрации перехода права аренды на спорный земельный участок к другому лицу.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, размер арендной платы также является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В ряде случаев по отдельным категориям земель (землям промышленности и иного специального назначения, землям в пределах территорий особых экономических зон, землям лесного фонда) порядок определения размеров арендной платы устанавливается нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти.

В качестве примеров следует привести: постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставляемыми ОАО “Российские железные дороги”»; приказ Минэкономразвития России от 4 декабря 2006 г. № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные ОАО “Российские железные дороги” по субъектам Российской Федерации» (зарегистрирован в Минюсте России 16 января 2007 г. № 8750); приказ Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190 «Об утверждении Методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и Методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон» (зарегистрирован в Минюсте России 21 августа 2006 г. № 8156); постановление Правительства Российской Федерации от 22 мая 2007 г. № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности».