Договор аренды является двусторонним (синаллагматическим), поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные, – обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловлены и являются, в принципе, экономически эквивалентными. Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества. Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае неисполнения стороной обусловленных договором обязательств либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить его либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ)>1.
Все вышеуказанные характеристики распространяются на договор аренды земельного участка.
При предоставлении земельного участка во владение и пользование на условиях аренды и заключении договора аренды земельного участка необходимым условием является отсутствие у третьих лиц прав владения и/или пользования на данный земельный участок. При нарушении этого правила договор аренды земельного участка признается недействительным. Подобный случай рассматривался Президиумом ВАС РФ (постановление от 8 ноября 2006 г. № 4818/06 по делу № А41-К1-3758/05). Согласно постановлению, исковое заявление о признании договора аренды земельного участка ничтожным удовлетворено правомерно, поскольку данный договор заключен между ответчиками в период действия договора аренды того же недвижимого имущества.
Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 5 декабря 2006 г. № 10240/06 по делу № А40-44076/05-20-307, наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с заявителем, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости. Если земельный участок не индивидуализирован путем присвоения ему кадастрового номера, договор его аренды считается незаключенным.
3. Условия договора аренды земельного участка
Правоотношения сторон договора аренды земельного участка регулируются условиями договора, а также императивными и диспозитивными нормами законодательства. Последние применяются, если их действие не исключено соглашением сторон договора. В связи с этим особое значение приобретает вопрос, какие условия необходимо включить в договор аренды земельного участка под угрозой признания его недействительным или незаключенным, а также какие условия будут действовать вне зависимости от того, включены они в договор или нет.
