Офертой признается адресованное одному лицу или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной (ст. 435 ГК РФ).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (ст. 438 ГК РФ).
Из изложенного следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, т. е. в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта в порядке, установленном законодательством. Вместе с тем, поскольку договоры аренды земельных участков сроком менее года заключаются в письменной форме, они, как правило, считаются заключенными с момента подписания сторонами.
Договор аренды земельного участка является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы[7]. Своевременное внесение арендной платы по договору – одна из основных обязанностей арендатора. Ее размер является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Отсутствие в этом договоре предусмотренного законом условия о размере арендной платы означает, что договор не заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поскольку такой договор по содержанию не соответствует требованиям законодательства, в его государственной регистрации должно быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, то он будет считаться незаключенным в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Примером правоприменительной практики по данному вопросу является постановление ФАС Московского округа от 29 апреля 2005 г. и от 6 мая 2005 г. по делу № КГ-А41/3419-05. Суть спора сводилась к следующему. Администрация муниципального образования обратилась с иском к акционерному обществу о признании незаключенным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, подписанного сторонами в 1993 г., ссылаясь на отсутствие в нем существенных условий, включая размер арендной платы. Суд признал договор незаключенным, в частности, на основании ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и п. 3 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которым арендная плата и ее размер являются существенным условием договора аренды земельного участка.
