Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - страница 25

Плюс, как мы уже говорили выше, инвестиции в недвижимость автоматически обеспечивают защиту от инфляции. Что тоже безусловное преимущество. Особенно в сравнении с банковскими депозитами.

Итоговая доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет, таким образом, 14–16 % годовых. Как увеличить эту доходность?

• Можно сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. Такие квартиры могут быть популярны как среди командировочных, так и среди отдыхающих. А также среди тех, кто таким образом решает вопрос с обеспечением места для свиданий. Однако давайте называть вещи своими именами: это уже не инвестиции с пассивным доходом, а еще один источник активного дохода. Который постоянно будет требовать Вашего времени и Ваших сил. Удачно подобранный арендатор может жить в одной и той же квартире много лет. И все это время исправно ежемесячно платить за аренду. Я знаю случаи, когда арендатор жил в квартире и 10 лет, и больше. Если у Вас будет 10 или 20 таких квартир, сдаваемых в аренду, получаемый от них арендный доход пропорционально возрастет, а Ваша загрузка не так уж сильно увеличится. При посуточной сдаче квартир в аренду нужно сначала встретить и заселить каждого арендатора, затем – принять у него квартиру при выселении. После выезда каждого арендатора – уборка, смена и стирка белья… Хорошо, если у Вас в семье есть не загруженный другими делами человек, который мог бы этим заниматься. А если нет? Если заниматься всем этим Вам придется самому? Чем больше арендаторов будет заезжать в Вашу квартиру (то есть чем больше будет загрузка и, соответственно, доход), тем больше будет уходить Вашего времени и Ваших сил. А если таких квартир у Вас будет 10, да еще и в разных местах? Пожалуй, у Вас просто не останется времени ни на какую другую работу. Весь день Вы будете бегать с ключами от квартир и с грязным бельем!

• Можно купить квартиру на начальном этапе строительства дома, на этапе котлована, когда квадратные метры продаются дешевле всего. Впоследствии, когда дом будет достроен, Вы сделаете ремонт и обставите квартиру мебелью, ее также можно будет сдавать в аренду. В этом случае итоговая стоимость квартиры может оказаться значительно ниже, чем при приобретении на вторичном рынке. А значит, арендный доход будет выше. Схема нормальная. Только нужно учесть, что на самом деле речь идет о двух разных инвестиционных операциях. Первая из них – приобретение квартиры на этапе котлована с расчетом на то, что, когда дом будет достроен, стоимость метра ощутимо возрастет. Позже мы отдельно поговорим про подобные инвестиции. Замечу, что в этом случае совершенно не обязательно сдавать квартиру в аренду, когда дом будет достроен. Можно просто продать метры (не влезая ни в ремонт, ни в обстановку) и положить доход себе в карман. Если же Вы этого не сделали и вместо этого переходите к сдаче квартиры в аренду, справедливо было бы разделять доходность от этих двух этапов инвестирования. И тогда очевидно, что Вы можете рассчитывать на определенный доход от роста стоимости метров по завершении первого этапа – когда дом будет сдан. Однако сам доход от сдачи квартиры в аренду в пересчете на рыночную стоимость квартиры с учетом ремонта и обстановки будет абсолютно нормальным – не выше и не ниже, чем обычно.

• Наконец, Вы можете купить квартиру по значительно более низкой цене, чем рыночная. Таких вариантов становится особенно много, когда в экономике наступает очередной кризис. Если на дворе экономический кризис, а у инвестора есть свободные средства и он умеет ими распорядиться, такой инвестор – король! Квартиры (а также объекты коммерческой недвижимости) по цене значительно ниже рыночной можно купить с аукционов. Например, когда банки реализуют недвижимость, полученную ими в качестве залога за невозвратные кредиты. Иногда на таких аукционах можно купить объекты недвижимости по цене на 40–50, а то и на 60 % ниже, чем рыночная. Такая недвижимость может быть уже с ремонтом (иногда – вполне приемлемым). А в некоторых случаях – еще и с арендатором. В любом случае, как говорит Роберт Кийосаки, «выгодная инвестиция создается не в момент продажи, а в момент покупки». Этот способ повышения доходности Ваших инвестиций можно только приветствовать. Воспользоваться им можно и в ситуациях, когда кризиса в экономике нет, но у Вас есть знакомые владельцы недвижимости, которые хотят срочно продать принадлежащую им недвижимость и готовы уступить в цене.