Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами - страница 6
Повышение доступности кредита для владельцев домов по линии FHA и VA привело к призывам применить аналогичный подход и к не застрахованным государством (или обычным) кредитам. С целью создания активного вторичного рынка обычных кредитов Конгресс учредил в 1970 г. Freddie Mac. В 1972 г. обычные кредиты стало покупать и Fannie Mae. Таким образом, с 1972 г. появилась возможность продавать вновь выданные обычные кредиты либо Fannie Mae, либо Freddie Mac.
Freddie Mac выпускало сквозные ценные бумаги в небольшом количестве уже в 1970-е годы, а Fannie Mae приступило к реализации своей программы выпуска MBS лишь в конце 1981 г. Как показывает иллюстрация 1.5, эмиссия ценных бумаг всеми тремя агентствами резко возросла в 1980-е гг. и достигла пика в 1993 г., когда прокатилось несколько волн рефинансирования. Следующий пик, связанный с резким ростом рефинансирования, наблюдается в 1998 г.
Терминология
На иллюстрации 1.6 представлено описание довольно типичной сквозной ипотечной ценной бумаги, или пула, включая основные характеристики пула, которые агентства обновляют ежемесячно (на информационных лентах, называемых «лентами коэффициентов пула»). Эмитенты неагентских MBS тоже обновляют информационные ленты по своим сделкам ежемесячно.
Ginnie Mae гарантирует своевременность выплат основного долга и процентов по всем своим пулам. Fannie Mae и Freddie Mac гарантируют получение инвесторами основных и процентных платежей по своим пулам. Частные MBS, которым рейтинговые агентства обычно присваивают рейтинг ААА, выпускаются с использованием того или иного механизма повышения кредитного качества в зависимости от требований рейтингового агентства.
На иллюстрации 1.6 также приведены некоторые термины и показатели, используемые при анализе MBS.
• Чистый купон и WAC. 9 %-ный чистый купон – это процентная ставка, выплачиваемая инвесторам[8], а 9,5 %-ный средневзвешенный купон (weighted-average coupon – WAC) – это средневзвешенный купон пула ипотечных кредитов, служащих обеспечением данного вида сквозных ценных бумаг. Разница между WAC и чистым купоном называется спредом обслуживания. Большинство пулов Ginnie Mae выпускается в рамках так называемой программы Ginnie Mae I. В таких пулах все базовые ипотечные кредиты имеют одну и ту же процентную ставку (в примере на иллюстрации 1.6 она равна 9,50 %), а спред обслуживания равен 50 б.п. У сквозных ценных бумаг, выпущенных в рамках альтернативной программы Ginnie Mae II[9], а также эмитированных Fannie Mae и Freddie Mac, процентные ставки по базовым кредитам могут быть разными. Это приводит к изменению WAC со временем (по мере досрочного погашения кредитов), поэтому на ленте обычно указывают последнее значение WAC.
• WAM и WALA. Средневзвешенный срок погашения (weighted-average maturity – WAM) – средний (взвешенный по балансам кредитов) оставшийся срок кредитов до погашения, в то время как средневзвешенный возраст кредитов (weighted average loan age – WALA) – средневзвешенное время с момента выдачи кредита. Обратите внимание на то, что сумма WAM и WALA на иллюстрации 1.6 составляет 20–05 + 9-04 = 29–09. Если базовые кредиты имели первоначальный срок 30 лет, то почему полученная сумма не равна 30? Это объясняется двумя причинами. Во-первых, некоторые кредиты могли иметь первоначальный срок менее 30 лет (например, 25), поскольку в 30-летний пул фактически могут входить любые кредиты с первоначальным сроком более 15 лет (хотя большинство кредитов, конечно, имеют первоначальный срок 30 лет). Во-вторых, некоторые заемщики ежемесячно вносят суммы сверх плановых платежей, чтобы быстрее увеличить свою долю собственности в жилье. Эти дополнительные платежи, которые часто называют
Похожие книги
