Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами - страница 7
• Задержка. Денежные средства поступают к инвесторам не сразу, поскольку сервисеру (обслуживающей компании) нужно время для обработки ипотечных платежей. Для пула Ginnie Mae на иллюстрации 1.6 объявленная задержка составляет 45 дней. Это означает, что проценты и платежи по возврату основного долга, скажем за сентябрь, выплачиваются не первого, а пятнадцатого октября. Таким образом, реальная задержка составляет 14 дней. Объявленная задержка для бумаг Fannie Mae составляет 55 дней, а у FHLMC Gold – 45 дней[10]. Конечно, эти задержки учитываются при расчете доходности для инвесторов.
• Коэффициент пула. По состоянию на 8 июля 2000 г. коэффициент пула Ginnie Mae на иллюстрации 1.6 составлял 0,10478598. Этот коэффициент показывает, какая доля исходного основного долга остается непогашенной на дату определения коэффициента. Со временем коэффициент уменьшается из-за планового погашения долга (амортизации) и его досрочного погашения. В нашем случае амортизация пула, эмиссия которого состоялась в 1991 г., могла привести к уменьшению этого коэффициента менее чем на 10 %; поэтому ясно, что данный пул активно погашается досрочно. Как будет показано в следующем разделе, сравнение фактического коэффициента пула с коэффициентом, обусловленным лишь амортизацией, используется для оценки скорости досрочного погашения пулов ипотек.
Виды обеспечения агентских сквозных ценных бумаг
Как правило, агентства группируют кредиты в пулы с учетом:
• вида имущества, под которое они выданы (односемейное или многосемейное жилье);
• графика погашения (равномерного, регулируемого, другого);
• первоначального срока погашения,
• купонной ставки по кредиту.
Обеспечением для подавляющего большинства агентских сквозных бумаг служат кредиты на односемейное жилье, классифицируемые как кредиты на приобретение домов на одну-четыре семьи. Краткое описание многосемейных программ агентств мы дадим ниже, но сначала рассмотрим виды односемейного обеспечения.
Правительственные и обычные кредиты
Обеспечением пулов Ginnie Mae служат кредиты, застрахованные двумя американскими правительственными организациями, FHA и VA. Прочие кредиты называются обычными кредитами. Обычные кредиты являются обеспечением почти всех пулов Fannie Mae и Freddie Mac, хотя оба агентства выпускают и пулы, обеспеченные кредитами FHA и VA.
Из-за ограничений размера кредита и более низких требований к первоначальному взносу кредиты FHA/VA обычно берут менее состоятельные заемщики, что приводит к более низкой скорости досрочного погашения пулов Ginnie Mae. Однако в результате региональных различий уровней доходов и стоимости жилья концентрация кредитов FHA/VA в одних районах выше, чем в других. Таким образом, разница в скорости досрочного погашения между Ginnie Mae и Fannie Mae в определенной мере отражает региональные особенности жилищного рынка.
Квалифицированные и неквалифицированные кредиты
Обычные кредиты можно далее подразделить на квалифицированные и неквалифицированные. К первым относят те, которые удовлетворяют требованиям Fannie Mae и Freddie Mac. В частности, первоначальный баланс должен быть меньше установленного предела (на момент работы над книгой он составляет 240 000 долл. и ежегодно пересматривается с учетом инфляции на рынке жилья), а пакет прилагаемых документов, отношение размера кредита к доходу заемщика, отношение размера кредита к стоимости предмета залога (loan-to-value – LTV) должны соответствовать положению по андеррайтингу Fannie Mae и Freddie Mac.
Похожие книги
