Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе - страница 3

Планирование инвестиционного маршрута:

• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.

• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.

• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.

• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.

• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.

Подбор объекта

Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:

• готовые инвестиционные лоты;

• акционные предложения;

• переуступки прав инвесторов;

• «горячие» лоты на вторичном рынке;

• проекты от подрядчиков и застройщиков.

Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.

• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.

• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.

Рис. 1.7. Маршрут инвестора

Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.

Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.

Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.

Модель показателей доходности

При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:

• местоположение;

• привлекательные факторы;

• финансовые инструменты;

• планировочные возможности.

ПРИМЕР

Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).

Стоимость объекта – 5 000 000 руб.

Расчеты

• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.

• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.

Пути увеличения доходности

1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).

2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.

3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).

4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).

Оптимальный показатель

Цель – 14,2 % годовых.

После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.

Расчет финансового результата

Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.

Рис. 1.8. Фабрика инвестора

Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.