Ипотека публичных земель - страница 14

В табл.1 представлены средние цены в докризисные годы (до 2007 г.) на городские земельные участки в европейских странах [63].

Таблица 1 Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. долл. / га

Международный опыт показывает, что до момента достижения устойчивого и позитивного кредитного процесса в экономике страны, крайне важны государственное регулирование и поддержка ипотечного оборота недвижимости посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ, подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов. К сожалению, банковский сектор России, прежде всего, в силу неэффективной структуры и малых объемов своих финансовых активов и пассивов, а также насаждения жесткого нормативного банковского регулирования – «Базель III», пока не в состоянии обеспечить потребность отечественной экономики в «длинных» и «дешевых» кредитах под залог (ипотеку) земельных ресурсов. Эксперты выделяют заслуживающие особого внимания, анализа и учета в отечественной практике хозяйствования следующие элементы управления публичной земельной собственностью, присущие сегодня большинству развитых стран:

• органы местного самоуправления играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления муниципалитетом;

• при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей;

• муниципалитеты регулярно проводят переоценку городских земель и недвижимого имущества, а земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.

Справедливости ради следует отметить, что в России к настоящему времени законодательная и нормативно-правовая база землепользования и землеустройства, необходимая для формирования земельного рынка и вовлечения в гражданский оборот земельных активов, хотя ещё и далека от совершенства, но в основном уже сформирована. Действительно, созданы условия для:

• завершения переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды;

• ускорения и упорядочения процесса разграничения государственной собственности на землю;

• перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе, формированию полноценного реестра объектов налогообложения и развития института массовой оценки объектов недвижимого имущества;

• перехода от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимости и созданию государственного кадастра недвижимости;

• внедрению более эффективных механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе сервитутов и резервирования.

Основным документом, кодифицирующим землеустроительную деятельность в России, стал Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данной Закон регулирует отношения, возникающие в связи с введением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населенными пунктами, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Особый регламент оборота различных категорий земель введен Федеральным законам от 10 мая 2007 г. №69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». Этим Законом внесено следующее дополнение в пункт 8 ст.28 Федерального закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: «Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд». Однако он не запрещает предоставлять эти земли в аренду, а также рыночно использовать право их аренды в пределах срока резервирования. Вместе с тем, остаются пока нерешенными не менее важные для становления цивилизованных рыночных отношений, организационно-методические и нормативно-правовые проблемы землеустройства и землепользования. Так, для реального перехода к земельному налогу на основе кадастровой стоимости земельных участков, требуется в сжатые сроки сформировать полноценный, единый для РФ государственный реестр объектов недвижимости. Следует разработать и внедрить эффективные механизмы определения налогооблагаемой базы для исчисления земельного налога. Нуждается в совершенствовании порядок утверждения методик и организация работ по кадастровой оценке объектов недвижимости. Требует пересмотра и процедура досудебного рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости земельных участков. С переходом к кадастровому учету недвижимости необходимо повысить требования к землеустройству и технической инвентаризации объектов кадастрового учета. Для снижения цен и повышения качества работ по формированию объектов кадастрового учета давно назрела необходимость отказа от малоэффективной государственной монополии в сфере технической инвентаризации объектов недвижимости. Крайне важно в соответствии с законом создать единую систему регулирования деятельности по формированию объектов кадастрового учета, с наделением контрольными функциями саморегулируемых организаций. В целом система оценки земли в России сегодня нуждается в совершенствовании действующих методик кадастровой и рыночной оценки земель, формировании открытой и полной базы данных о рыночной стоимости, как земельных участков, так и объектов недвижимости.