Ипотека в вопросах и ответах - страница 19

Предположим, уже выбрана квартира, осталось оформить сделку. Какие затраты сопутствуют этому действию?

Максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья:

Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5 % от стоимости квартиры, указанной в договоре. Отметим, что в Подмосковье и в отдельных случаях в Москве возможно подписание договора в простой письменной форме, и это позволяет избежать данного вида расходов.

Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате – до 1000 руб.

Оценка квартиры сертифицированным оценщиком – 100–120$.

Обязательное в этом случае страхование сделки – сумма до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

За выдачу кредита – до 1 % от суммы кредита.

Ведение ссудного счета – до 1 % от суммы кредита, берется банком раз в год.

Рассмотрение заявки, заключение кредитного договора – от 1000 руб. до 200$.

Аренда банковской ячейки – до 20–70$.

Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это:

Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка – 150$.

Оценка объекта – 100$.

Строительный аудит – 300$.

Страховка – до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

Проведение ипотечной сделки – 200$.

Перечисление (конвертация) денег застройщику – по расценкам банка.

Открытие и обслуживание счета в банке – 1–2 %.

Рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка.

Часть затрат (страхование, оценка, иногда – нотариальное удостоверение) является обязательной, а некоторых можно избежать.

Какая недвижимость закладывается банку?

Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели.

Может ли банк передать залоговые права другому банку?

Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.

Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что все в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.

В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.

Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире?

Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка – три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться. И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги). Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора.