Ипотека в вопросах и ответах - страница 20

Можно ли получить кредит на покупку новостройки?

Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.

Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки – перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50 %). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка…

Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.

Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке, и у риэлтеров.

Кредитуется ли московскими банками жилье, приобретаемое в Подмосковье?

Кредитуется. Без сколько-нибудь серьезных проблем можно купить квартиру в радиусе до 50 км от МКАД. Если дальше – список банков резко сужается. Трудности могут возникнуть с покупкой коттеджа, особенно если земля под ним не в собственности, а в аренде. Но в принципе и эта проблема уже решаема.

Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?

Нужен он прежде всего банку, чтобы знать реальную стоимость залога и, соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.

А стоит оценка, как правило, от 100 до 150 долларов. В сложных случаях – конечно, дороже.

На что следует обращать внимание при выборе банка и кредита?

Прежде всего на то, сможете ли вы получить кредит в этом банке, соответствуете ли вы как заемщик предъявляемым там требованиям. Пока, к сожалению (или, наоборот, к счастью), эти требования далеки от унификации и весьма существенно различаются в разных банках.

Кроме того, важны: сумма собственных средств, вносимых заемщиком, длительность срока погашения кредита, проценты по нему, дополнительные затраты на его оформление, схема погашения кредита, в том числе досрочного, ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.

Какая процентная ставка по кредиту является сегодня приемлемой?

Это зависит от многих обстоятельств, главное из которых – доходы заемщика и способ их подтверждения. Если весь декларируемый заемщиком доход можно подтвердить документально (так называемый белый доход), то ставка в 9,5—11 процентов годовых – уже реальность. Если же значительная часть дохода «серо-зеленая» (то есть подтверждаемая только косвенно), то, скорее всего, ставка будет в районе 12–13 процентов. Хотя бывает и 11.