Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - страница 10

Теперь о сроках. Если подойти к делу грамотно, ремонт и обстановка такой квартиры займут у вас не больше месяца, поиск арендаторов – два-три дня. Если первые арендаторы съедут, за те же два-три дня вы всегда найдете новых. Коломенское – популярный район, жить у метро и знаменитого парка хотят многие, тем более что 32 000 руб. в месяц для этого района – недорого.

Для сравнения рассмотрим другой вариант – квартиру, неподходящую для арендного заработка. Допустим, имея бюджет 5 млн руб., вы решили купить шикарную трешку площадью 80 кв. м с ремонтом «для себя» в поселке Зеленоградский Пушкинского района за 4,8 млн руб. Еще 200 000 потратили на приличную мебель и технику и выставили на арендный рынок.

На первый взгляд, большая трешка – это лучше малогабаритной однушки, а «ремонт для себя» лучше простого бюджетного ремонтика. Однако стоимость аренды такой квартиры – всего 28 000 руб., из них около 6000 в месяц вы будете тратить на оплату коммунальных счетов. Получаем смешную доходность в 4,4 % годовых. Какая-то расходность получается, а не доходность.

Еще интереснее со сроками. На подготовку такой квартиры к аренде вы потратите один-два месяца (ведь придется ездить в Подмосковье, это сразу удлиняет процесс), а вот на поиск арендаторов для такого непопулярного предложения (трешка в поселке) может уйти и целый месяц, и даже больше. И если одни арендаторы съедут – начинай рассказ сначала… Вывод: чем меньше квартира и чем лучше ее транспортная доступность относительно Кремля – тем проще и выгоднее ее сдавать.

Теперь рассмотрим вариант с инвестицией в «бизнес-класс». Студия площадью 21 кв. м на проспекте Мира на восьмом этаже кирпичной девятиэтажки с обычным ремонтом продается за 6,2 млн руб. Оформление покупки и превращение такой квартирки в стильную современную «холостяцкую берлогу» со всем необходимым для приятной жизни потребует не более 600 000 руб. Итоговый бюджет – 6,8 млн руб.

Сдать такую студию можно за 45 000 руб. в месяц; с учетом расходов на коммуналку и амортизацию квартиры доходность – 7,6 %. Для рынка аренды это очень высокий показатель. Можно те же 7 млн потратить на двушку со старым ремонтом на Бирюлевской улице (15 минут езды до станции метро «Орехово»). Вроде тоже неплохой вариант за такие деньги (6,5 млн за квартиру плюс 0,5 млн за косметический ремонт и обстановку). Однако арендная плата составит в лучшем случае 38 000 руб., из них 4000–5000 – коммунальные платежи.

Вообще, студия 20–25 кв. м – наилучший вариант именно для заработка на аренде. Продажная цена таких квартир гораздо меньше, чем полноценных однушек, а арендная стоимость почти не отличается. Конечно, подобные предложения, подходящие для инвестиций по всем критериям, единичны, их нужно выслеживать и тщательно отбирать.

Отдельная тема – сдача квартиры посуточно. Это уже не инвестиция, а полноценный бизнес, требующий полной занятости одного – трех человек: постоянно обновляемая реклама в различных источниках, сотрудничество с агентствами недвижимости, переговоры с потенциальными гостями, встреча и проводы гостей, денежные расчеты, уборка, мелкий ремонт, смена полотенец и постельного белья… В общем, все прелести отельного бизнеса – интересного, но хлопотного и нервного.

Заниматься посуточной арендой, имея в активе одну-две квартиры, невыгодно. Такой бизнес имеет смысл, если имеется хотя бы пять-шесть квартир, желательно разноплановых и в разных районах. Тогда можно смело рассчитывать на 20–30 % годовых и больше. Как вариант – можно отдать свою квартиру в управление агентству недвижимости, специализирующемуся именно на посуточной аренде. В этом случае ваша доходность будет примерно такой же, как и при долгосрочной аренде, или чуть выше, но агентство возьмет на себя все хлопоты, включая устранение поломок и покупку новой мебели взамен пришедшей в негодность. Требования к квартире, подходящей для посуточной аренды, – такие же, как и для долгосрочной аренды. Единственный нюанс – соседи. Они должны быть достаточно лояльными, чтобы не возникло проблемы из-за частой смены жильцов.