Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим - страница 2

– Четвертая группа: это краткосрочные владельцы недвижимости, которые сознательно ее купили для перепродажи. Сюда относятся флиперы всех калибров, финансовых возможностей и типов (по типу недвижимости).

Все флиперы молятся, чтобы после продажи выйти в плюс и иметь возможность закрыть все долги, которые они успели взять на себя, чтобы финализировать проект. Поверьте мне, я продал достаточно домов, чтобы убедиться, что крупные ремонты (на $50k или более) не являются чем-то, что приведет к успеху. Это плохая стратегия.

Позвольте привести аналогию.

Возможно, вы читали рассказ «Старик и море» Хемингуэя. Так вот, там старый рыбак поймал в открытом море огромного марлина. Но не смог его довести домой, так как акулы с радостью ободрали рыбину, привязанную за бортом лодки. Аналогично, флиперы очень часто попадают в ту же ловушку: они планируют получить большой чек после перепродажи дома. Но комиссии по обслуживанию займа (или займов), late fess, holding costs, раздутые расходы на ремонт и решение проблем с контракторами обдирают всю потенциальную прибыль с предполагаемого чека. И в результате флипер просто получает весьма скромный чек и меняет свое время на деньги. Как обычный наемный работник с почасовой оплатой, но повышенным риском.

Хотя сам себя он, конечно же, называет инвестором.

– Пятая группа: инвесторы, которые владеют недвижимостью годами и получают пять видов прибыли от этих инвестиций (позже я объясню акроним DISREET).

Тут работает правило «правильной можно назвать инвестицию, которую ты никогда не захотел бы продавать».

В пятой группе находятся владельцы всех апартмент зданий, которые вы видели в вашем городе. Здесь же все владельцы коммерческих площадей. И тут же хорошо сидят компании, которые владеют сотнями single family домов в разных штатах. Эти дома заселены, они управляются сотрудниками. Они растут в цене более или менее каждый год.

Как вы думаете, в какой группе годами находятся самые опытные игроки? В кого готовы бесконечно вкладывать деньги венчурные компании? С кем хотят дружить ипотечные банки?

Вам тоже нужно нацеливаться сюда.

– Шестая группа: линхолдеры (Lienholders). Это банки, компании или частные лица, которые обычно не владеют недвижимостью. Они и не стремятся нею владеть (за исключением foreclosured property).

Бизнес этих игроков состоит в том, чтобы держать некое зарекорданое обременение против недвижимости, которое сообщает всему миру, что данная недвижимость не принадлежит на 100% ее владельцу, условному Джону Смиту.

Джон Смит подписал 20 лет назад 11 страниц, в которых говорится, что он должен ежемесячно платить ипотечные платежи по ипотеке. Каждый месяц, первого числа. Иначе – он потеряет свой «семейный актив».

В этой группе вам тоже нужно научиться делать деньги. Это очень важно для вашего будущего.

Выглядит это так: у вас на полке в вашем домашнем офисе стоят себе несколько папок, в которых лежат копии контрактов. В контрактах говорится о том, что такой-то дом является предметом финансирования, которое вы предоставили покупателю. И поэтому покупатель вам должен каждый месяц чек на такую-то сумму.

Вы можете годами делать cashflow на домах, которые находятся вообще в другом штате. Никаких ремонтов. Никакой стрижки газонов или протекающей крыши. Ваша работа – только правильно вести учет поступающих и исходящих платежей. Если вам и это не хочется делать, в таком случае к вашим услугам множество loan servicing companies. Они за небольшую плату возьмут на себя обслуживание ваших финансовых потоков.