Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим - страница 6

$300K is Existing financing on the property (оговоренная ипотека, которая идет прицепом к этой недвижимости).

Как видит это инвестор?

Прежде всего, вам нужно знать, что инвесторов на рынке много. Очень много. Их так много, что вы можете стать на площади перед Home Depot и крикнуть:

– Эй народ, у меня есть сделка под контрактом! Вкладываешь $50 штук и получаешь $50 штук прибыли!

И к вам тут же начнут подходить люди и просить визитку…

И вы будете жалеть только о том, что у вас нет с собой несколько папок с подобными сделками. Да вы бы продали всё прямо сегодня!

Почему я настолько уверен в том, что говорю? Потому что обычная рутина для инвесторов/флиперов – это покупка домов за 60—70 центов на доллар, затем ремонт и перепродажа.

То есть он был бы счастлив купить подобный дом за офер $300 тысяч наличкой, чтобы затем отремонтировать и продать за $400k. И заработать в лучшем случае $60 тысяч.

Отношение прибыли к инвестменту 60K/300K. То есть 1/5 или 20 центов на доллар. Я же ему продаю сделку с отношением 50K наличкой к 50K прибыль. То есть 1 к 1. Это в пять (!!!) раз лучше, чем его традиционная математика. И именно это делает инвестора любого уровня crazy как только он видит эту сделку.

Для него это – все равно, что найти на дороге 50 тысяч!

Я вас научу в моем курсе, какие бумаги нужно подписать, как сделать так, чтобы инвестор не обошёл вас и не купил сам у владельца этот дом. Вы также будете знать места, где инвесторы ходят просто косяками и не знают, куда отправить чек.

И, поверьте, если вы ему (инвестору) принесете подобную сделку, он будет умолять вас следующую такую нести сразу к нему и не звонить больше никому

Итак, первые деньги вы в этом бизнесе можете сделать, если вы знаете, как вести переговоры с владельцем и знаете, как структурировать подобные сделки. Вы должны четко понимать, что подписывает владелец дома, что подписываете вы и что нужно подписать с инвестором-покупателем.

Вам также не нужно жадничать.

Представьте себе, если бы в той же сделке я хотел получить не $20K, а $35K. И таким образом я сократил бы для моего покупателя потенциальный приз до 35 тысяч в то время, как его расходы были бы на $15K больше, то есть $65 тысяч. Такую сделку все равно можно продать, но уже не так легко, как прежнюю.

Правильное структурирование сделки.

Представьте, что я не договорился о продлении subject to финансирования на этой недвижимости. В таком случае покупателю на клозинг пришлось бы принести $300 тысяч + $20 тысяч ради покупки.

Было бы это интересно моему инвестору? Нет.

Было бы ли это интересно хоть кому-то? Да. Человек, который рассматривает покупку дома для себя лично, явно был бы заинтересован. Дисконт 20 процентов всё-таки. Но именно такого клиента для конкретного дома пришлось бы искать в течение недель. Я могу не успеть это сделать до клозинга. Есть также другая проблема: такие розничные покупатели довольно придирчивы.

Вам придется делать несколько показов дома для инспекций, возить туда новых людей. Как-то объяснить этот процесс продавцу.

Неудобно и почти нереально на практике.

В то же время опытный инвестор из другого штата может легко купить у вас дом «не глядя». Он просто понимает, что прибыль все равно покрывает риски. А сделка уйдет быстро, если он не подпишет с вами контракт сегодня.

Некоторые люди становятся серийными wholesaler – ами. Они совершенствуются в маркетинге. Им нравится, когда у них всегда несколько сделок на рабочем столе. Они строят список cashbuyers и каждую новую сделку просто рассылают по этому списку и продают ее буквально за считанные часы.