Но я это рассматриваю только, как:
– Запасной план, если у меня оказалась под контрактом сделка, которая мне лично не подходит по какой-то причине.
– Как вариант действий, если бы я начинал бизнес с нуля и не имел оборотных денег вообще.
У этого метода есть также минус: вы должны скрывать от seller свои намерения перепродать контракт. В этом нет ничего страшного, но обычно владелец считает, что вы у него забрали некую часть его дома в процессе переговоров, а теперь вы хотите сделать деньги как middle man. Посредников никто не любит.
Нет никакой проблемы, если seller узнает уже на клозинге, что дом идет к другой компании. Вы можете всегда сказать, что это ваш финансовый партнер и вы вместе финансируете этот проект.
Допустим, вы сделали первые деньги. У вас появились $5—10 тысяч на развитие дела.
Теперь давайте перейдем к «настоящим» сделкам. Где вы сами (ваша компания) становитесь покупателем и получаете Deed на недвижимость.
Покупка дома с LTV 80%. Классика, которая будет у вас появляться чаще всего.
«Азимов, что это за бред? Как можно купить приличный дом в США за 10 долларов?»
Именно такой комментарий я получил от подписчика в 2018 году, когда я первый раз вывесил видео, показывающее, как я взял под контракт дом с down payment 10 долларов.
На самом деле это было в моем бизнесе в дальнейшем еще несколько раз. Нужно только, чтобы соотношение mortgage/value было 8/10 или около того (то есть 80% Loan to Value) на искомом объекте.
Сумма в 10 долларов ставится в контракт потому, что там нельзя написать просто ноль долларов. Не зацикливайтесь на этой десятке.
Посмотрите лучше на этот пример:
(маркет цена дома около $220K, мне нужно купить его не дороже $176K с первым взносом в 10 долларов):
– Джон, за сколько вы купили этот дом пять лет назад?
– $180 тысяч.
– Скажите, это ведь был FHA loan, верно?
– Да.
(я понимаю, что они дали тогда down payment 3.5%, то есть $7 тысяч плюс клозинг. И у них снова сегодня проблема с ипотечными платежами).
– Как вы думаете, сколько сейчас стоит ваш дом, если вы его поставите на маркет? – спрошу я.
– Думаем, что где-то $215—220 тысяч должен стоить (это они с Zillow взяли).
– Хорошо, сколько нужно потратить на подготовку дома к продаже и ваш переезд в другое место?
(после 20 минут обсуждения выясняем, что 5 тысяч на ремонт до идеала и 2 тысячи на переезд, плюс $4 тысячи на рент и security deposit на новом месте).
Если вам понравилась книга, поддержите автора, купив полную версию по ссылке ниже.
Продолжить чтение
