Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.
Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.
Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.
Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).
ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение
Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17
Резюме проекта:
Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;
Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);
Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.
Подробное описание объекта:
здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;
помещение – офисное площадью 60 м>2, с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;
вход – прямой из подъезда;
инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;
состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;
парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.
Экономика:
запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);
трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.
Прогноз затрат:
ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м>2 общей площади;
страхование помещения – 1 % от оценочной цены;
коммунальные платежи – за счет арендатора.
Прогноз доходов:
арендная плата – 600 руб. за 1 м>2 в месяц;
арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.
Инвестиционные показатели:
соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;
соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.
Предлагаемая стратегия инвестиций:
помещение приобретается за собственные средства инвестора;
ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;
сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м>2 в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;
по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);
выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;
после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.
