Как составить договор - страница 2

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что данный договор аренды считается не заключенным, так как арендатор подписал его с протоколом разногласий, в котором не согласился со ставкой арендной платы, предложенной арендодателем.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 432 и п. 2 ст. 614 ГК РФ условие о размере арендной платы либо порядка ее установления относится к числу существенных условий договора и отсутствие по нему соглашения между сторонами не влечет заключения договора.

Согласно п. 1. ст. 438 ГК РФ акцепт на предложение о заключении договора (оферту) должен быть полным и безоговорочным. В данном случае, согласие заключить договор на иных условиях, чем было предложено, а следовательно недостижение соглашения по существенному условию, не является заключением договора в целом.

Таким образом, предложение заключить договор на иных условиях, которые изложены в протоколе разногласий, считается новой офертой, а возникшие разногласия – существенными условиями такого договора, так как достижение согласия по ним является обязательным условием заключения договора.

Если договор является смешанным, то в нем должны быть согласованы существенные условия всех элементов входящих в него составных частей.

Например, в договоре аренды недвижимости с правом выкупа должна быть согласована выкупная цена имущества. Согласно статье 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается не заключенным, поэтому спорный договор признан судом не заключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

При составлении договора следует иметь ввиду, что стороны не могут сокращать перечень существенных условий по сравнению с действующим законодательством.

При этом следует отличать существенные условия договора от так называемых обычных условий, которые закрепляются императивной нормой закона и вступают в силу автоматически при заключении договора без их предварительного согласования сторонами или указания в договоре. Воспроизводить такие условия в тексте договора нет необходимости.

Данные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора, например нормы ГК РФ. То есть, если стороны достигли соглашения заключить такой договор, то они согласились с теми условиями, которые содержатся в законодательстве, регулирующем отношения по данному виду договора.