Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - страница 2
Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:
ИНДЕКСАЦИЯ СТАВКИ АРЕНДЫ
Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.
В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.
За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.
Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.
Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:
«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.
Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»
Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.
Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.
СУММА КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ В ОБЪЕКТ ПЕРЕД СДАЧЕЙ В АРЕНДУ
Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, НЕ ВКЛЮЧЕННЫЕ В АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ
Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.
РАСХОДЫ НА ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЪЕКТА
По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.
НАЛОГ НА ДОХОДЫ И НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение – на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение – для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
– Расходы на страхование;
– Расходы на аренду земельного участка;
Похожие книги
