Наиболее существенным событием за последнее время стал переход застройщиков на проектное финансирование. Что значительно увеличило себестоимость строительства, а, следовательно, привело к росту цен на недвижимость.
– Изменения ключевой процентной ставки
Ключевая ставка – это минимальная процентная ставка, по которой Центральный Банк предоставляет кредиты коммерческим банкам. От нее зависят ставки по ипотечным и прочим кредитам. Чем ниже ставки, тем доступней становится приобретение недвижимости и стоимость ее растет.
Вторая группа рисков – связана с конкретным проектом или сделкой.
– Финансовый риск
На финансовые риски влияет выбор способа финансирования и управление заемными средствами. Как правило, чем выше доля заемного капитала, тем выше риск.
– Риски планирования
Риски планирования несет как собственник помещения, так и арендатор.
Собственник помещения может не верно оценить стоимость и сроки ремонтных работ в помещении, время на поиск арендатора, будущую цену продажи объекта и сроки его реализации.
Арендатор может просчитаться в прогнозах и доходах и потерять возможность оплаты аренды за пользование помещением.
– Приобретение объекта некапитального строительства
К объектам некапитального строительства относят киоски, небольшие мобильные магазины, кафе и пекарни.
Когда такой объект находится на земельном участке с правом аренды, собственник участка, как правило это администрация города, в праве расторгнуть договор аренды и попросить демонтировать постройку. Такая необходимость может возникнуть в связи благоустройством территории, строительством дорог и различных социальных объектов.
В данном случае судебная практика не дает возможности отстоять права на коммерческое помещение. Поэтому покупка таких объектов недвижимости крайне рискованна.
– Ненадлежащий собственник и прочие юридические риски
При ведении переговоров о покупке объекта недвижимости и перед подписанием договора важно убедится, что лицо, с которым вы ведете переговоры и которое подписывает документы уполномочено на это.
Перед сделкой запросите свежие выписки из ЕГРН, в которых указывается собственник объекта недвижимости. А если документы подписывает представитель собственника по доверенности, убедитесь, что у него есть права на подписание соответствующего документа – внимательно изучите доверенность.
Подписание сделки ненадлежащим собственником приводит к признанию сделки недействительной, дальнейшим спорам и судебным разбирательствам.
– Обременения
Обременения могут быть со стороны третьих лиц и кредитных организаций. Так же на недвижимость могут быть наложены запреты и аресты.
Бывает, что продавец заключает с покупателем предварительный договор, получает определенный задаток за помещение, а потом выясняется, что недвижимость находится в обременении у банка. В этом случае сделка соответственно срывается, а получение обратно внесенных авансом денежных средств как правило вызывает большие затруднения.
– Состояние объекта и инженерное оснащение
Год постройки, техническое состояние объекта, наличие систем пожарной безопасности и прочих инженерных систем, планировка помещения – все это оказывает влияние на ликвидность объекта недвижимости и риски.
Часто старые и изношенные объекты дают хорошую доходность в моменте, но они всегда более рискованны для инвестиций чем объекты в хорошем состоянии.
– Арендатор и договор аренды
