Крупные федеральные арендаторы с долгосрочными договорами аренды как правило менее рисованы чем небольшая местная компания с краткосрочным договором аренды.
При покупке объекта с арендатором, обращайте внимание на то, когда заканчивается срок договора аренды и какие условия его пролонгации.
Другие важные условия договора аренды: ответственность сторон, авансовые и депозитные платежи, условия расторжения договора, гарантии и поручительства, текущий ремонт и обслуживание, штрафы и пени, уступка прав и возможность субаренды, страхование ответственности. Все эти пункты договора могут регулировать степень риска.
– Удаленное управление объектом
Удаленное управление объектом всегда менее качественное, что повышает уровень риска. В случае если объект недвижимости находится на расстоянии, лучше поручить его управление и обслуживание управляющей компании.
Глава 4. Управление рисками
Взять под контроль и управлять рисками вам помогут 6 мероприятий:
– Анализ риска
При покупке объекта можно заранее просчитать и проанализировать возможные риски. По каждому виду и типу коммерческой недвижимости есть свои, сформировавшиеся рынком допустимые нормы риска. На основе статистических данных, опыта предыдущих сделок и экспертного мнения.
У каждого инвестора есть свои допустимые нормы риска, обусловленные системой налогообложения, возможностями по привлечению заемных средств, объему собственных средств и прочее.
– Диверсификация
Вложение средств в разные объекты коммерческой недвижимости, позволяет снизить среднее значение риска.
Объекты можно диверсифицировать:
– По типам (торговые помещения формата street retail, офисные помещения в бизнес – центрах, гостиничная недвижимость);
– По подтипам (для торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные центры; Многофункциональные комплексы; Street retail; Объекты стационарной и мобильной торговли);
– По площади помещений;
– По видам бизнеса арендаторов (продукты, общепит, банки, аптеки и так далее);
– По географии (разные районы города, разные города и регионы).
Хорошо, когда объект имеет возможность перепрофилирования (например, перевод гостиничной недвижимости в жилой фонд и наоборот).
– Страхование
Классический вид управления рисками. Можно застраховать как сам объект недвижимости, так и ответственность перед третьими лицами, контрагентами и подрядчиками.
– Распределение риска
Риск можно распределить между собственником и арендатором, продавцом и покупателем. И предусмотреть соответствующие пункты в договоре аренды / купле-продаже недвижимости.
Например, инфляционные риски можно сократить путем указания в договоре условий по индексации ставки аренды на уровень инфляции.
Можно, например, переложить ответственность за повреждения помещения на арендатора и при этом застраховать объект. При этом в случае наступления страхового случая арендатор сам и восстанавливает помещение, а собственник получает дополнительно выплату от страховой компании.
– Выбор формы владения
На кого будет оформлено помещение. На физическое лицо, организацию или ИП. Выбор организационно-правовой формы влияет на личную ответственность собственника помещения или инвестора перед кредиторами и законом.
– Проверка объекта, продавца и документов перед сделкой
Всесторонняя проверка объекта, продавца, договора купли-продажи, доверенностей и прочих документов перед покупкой также помогут снизить потенциальные риски. Подробно этот вопрос будет рассмотрен в главе 13.
