Коммерческая недвижимость как объект инвестирования - страница 4

Однако над данным вопросом следует задумываться только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Из ст. 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на его приватизацию, если он уже арендует данный земельный участок. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, изложенный в Земельном кодексе. К тому же в кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.

Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но во сколько обходится «стоимость владения»? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Однако размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли.

Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до пяти лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. Кроме того, нет никакой гарантии, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка.

Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности), остается дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, однако собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения.

Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, ст. 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом».

Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в ст. 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к которому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.