Инвесторы и разработчики недвижимости могут использовать этот раздел как руководство для того, чтобы обеспечить эффективное управление и обслуживание своих объектов недвижимости. Практические рекомендации помогут им минимизировать риски и повысить удовлетворенность клиентов, что в конечном итоге способствует успеху их инвестиций.
Жилье является одной из основных потребностей человека и одновременно представляет собой инструмент социального, экономического и личностного развития. Поэтому реформа жилищно-коммунального хозяйства – это жизненно необходимая мера. Жилье для человека – необходимое условие существования, что придает жилищной сфере особую социальную значимость и выдвигает жилищную реформу на одно из приоритетных направлений государственной политики.
Под управление многоквартирным домом мы понимаем управление в 3 направлениях: общее имущество, квартиры и помещения и их собственники.
Самое простое – управлять общим имуществом, когда налажено управление в двух других направлениях. Сложно настроить систему отопления в доме, когда в квартирах система нарушена. Невозможно понять, почему канализация все время засоряется, пока не выяснишь, кто и что туда сливает. Тяжело планировать работы пока нет полной картины состояния общего имущества в квартирах. Очень сложно управлять общим имуществом в доме без решений собственников что же конкретно с ним делать. Да, есть минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в доме, но в этом перечне указаны только виды работ, без указания их стоимости.
Очень хорошо в управлении многоквартирным домом зарекомендовал себя цикл Шухарта-Деминга (PDCA): планирование – установление целей и определение процессов, необходимых для достижения результатов в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов и условиями договора управления многоквартирным домом, организация (выполнение) – осуществления процессов, контроль (проверка) – мониторинг и измерение процессов и результатов выполнения работ и услуг на предмет соответствия требованиям нормативно-правовых актов и условия договора управления, координация (корректирующие действия) – действия для непрерывного улучшения.
Первым шагом на пути управления многоквартирным домом должно стать его обследование. Только по результатам нормального визуального и порой инструментального обследования можно составить перечень работ, которые необходимо провести в таком многоквартирном доме. Уже после этого к этому перечню работ можно добавить обязательные виды работ, просчитать совокупную стоимость их выполнения и приступать к управлению.
Процесс управления многоквартирным домом достаточно цикличен, то есть большинство видов работ выполняются с определенной периодичностью. И тогда такие виды работ хорошо накладываются на календарный график. И такие виды работ достаточно просто оценить в стоимостном выражении. Эта часть затрат на содержание общего имущества будет постоянной для многоквартирного дома, распределенной равномерно на 12 месяцев.
Все работы, которые выполняются единожды, зачастую, это ремонтные работы на определенных участках, лучше всего планировать отдельно. И просчитывать отдельно стоимость таких работ. Эта часть затрат переменная и зависит от конкретного объема работ, которые планируются к выполнению. Планы работ составляются по итогам осенне-весенних осмотров.
