Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - страница 18

Рынок жилья занимает особое место среди других сегментов рынка недвижимости. Это связано, во-первых, с тем, что жилье гораздо в большей степени, чем другие объекты недвижимости, влияет на жизнь как рядового человека, так и всего общества. Во-вторых, рынок жилья в силу большего количества объектов рынка более развит, чем другие сегменты. В-третьих, рынок жилья в развитых странах тесно связан с финансовым рынком.

Первичный и вторичный рынки жилья

Рынок жилья принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок жилья – это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции. Юридическое создание или появление нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре.

После того, как жилое помещение появляется в виде надлежаще оформленного объекта недвижимости, оно автоматически попадает в поле интересов субъектов рынка жилья. Дальнейшая судьба жилого помещения зависит от конкретных соотношений интересов субъектов: оно может стать собственностью муниципалитета и будет передано в социальный найм, или оно может быть продано собственником на открытом рынке. В то же время жилое помещение может быть закреплено за частным собственником и в дальнейшем будет использоваться для проживания или сдачи в аренду.

Вторичный рынок – рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Связь рынка жилья и финансового рынка

Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.

Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.

Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.

В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет:

собственных средств – 10–15 %;

банковского кредита (коммерческий кредит) – 60–65 %;

привлеченных средств – 20–30 %.

Одновременно со строительством застройщик при посредничестве профессиональных брокеров – риэлтеров проводит рекламную кампанию и предлагает желающим приобрести жилье.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В случае, если жилье строится для нужд муниципалитета или других организаций, финансирование организуется с учетом их интересов, однако и в этом случае часто прибегают к коммерческому кредитованию строительства.