Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - страница 21

Можно выделить следующие виды стоимости жилья:

инвентаризационная стоимость;

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость.

Инвентаризационная стоимость. Такая стоимость определяется БТИ по методикам, основанным на осредненных параметрах, рассчитываемых для регионов и районов. Достаточно укрупненный характер используемых параметров приводит к значительным отклонениям значений инвентаризационной стоимости от действительных цен, фиксируемых в сделках.

В современной рыночной экономике России инвентаризационная стоимость объектов, определенная БТИ, используется для налогообложения жилой недвижимости. С определенным допуском можно утверждать, что инвентаризационная стоимость жилья в России есть аналог стоимости в целях налогообложения, принятой в развитых странах /2.112/.

Рыночная стоимость. Первым опытом введения системы определения рыночной стоимости жилой недвижимости на государственном уровне явилась «Временная методика оценки жилых помещений», утвержденная приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115. В соответствии с основной целью, которую ставила перед собой методика, определялись нижние и верхние границы цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в Российской Федерации.

В соответствии с методикой рыночная стоимость жилья, в частности квартиры, определялась как средняя оценка (средняя арифметическая) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний. В качестве испытаний рассматривались данные о ценах, зафиксированных в сделках или в публичных сообщениях.

С точки зрения теории оценки методика реализовывала рыночный подход к оценке недвижимости на основе применения методов математической статистики при обработке результатов.

ГОСТ Р51195.0.02–98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» ввел следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость имущества есть расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести».

Существенным моментом при определении рыночной стоимости являются следующие условия:

покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

обе стороны в сделке хорошо информированы, либо пользуются квалифицированными консультантами и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить свои интересы;

имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени;

покупка оплачивается наличными деньгами или их эквивалентами;

цена представляет собой нормальную (разумную) компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке.

Вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости в российских условиях рассматриваются в работах С. Коростелева /2.67/, А. Черняка /2.191/, группы под руководством Е. Есипова /2.172/.

Инвестиционная стоимость. Инвестициями в жилищный фонд являются инвестиции в жилищное строительство. В нашем случае под инвестиционной стоимостью жилья будет пониматься стоимость, складывающаяся при строительстве жилья, на которую оказывают влияния местные условия хозяйствования в том или ином регионе. Если в развитой рыночной экономике можно прозрачно проследить связь между рыночной и инвестиционной стоимостью, то в условиях России эта связь не однозначна. Рыночная стоимость, как было указано выше, складывается на рынке жилья, тогда как инвестиционная стоимость определяется прежде всего затратами строителя. Как показывает российская практика, возможны случаи, когда стоимость строительства оказывается выше, чем рыночная стоимость.