Право общей долевой собственности на недвижимое имущество возникает у сторон договора простого товарищества только после его государственной регистрации.
Как установлено судом, между К. и С. заключен договор простого товарищества (совместной деятельности) на строительство двухэтажного жилого дома. Сторонами по договору определена стоимость общего дела.
Согласно условиям договора, К. и С. обязались соединить свои вклады и без образования юридического лица совместно осуществлять строительство жилого дома и сопутствующей ему инфраструктуры на принадлежащем С. на праве собственности земельном участке. По условиям договора С. обязался внести в качестве вклада в общее дело денежные средства и земельный участок, К. – денежные средства.
Во исполнение договора К. внес в общее дело часть денежных средств, С. внес часть денежных средств и по акту передал земельный участок под строительство дома. В 2008 году строительство дома приостановлено.
24 декабря 2007 г. между банком и С. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил С. кредит на строительство индивидуально-определенного здания, пригодного для постоянного проживания. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору С. передал в залог банку спорный земельный участок; жилой дом; объект незавершенного строительства жилого дома степенью готовности 38% по состоянию на 11 декабря 2007 г.
К. обратился в суд с иском к С., банку о признании государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом недействительной, признании договора об ипотеке недействительным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, о государственной регистрации перехода земельного участка в общую долевую собственность.
В обоснование заявленных требований К. указал, что 20 апреля 2010 г. узнал о том, что незавершенный строительством жилой дом является собственностью С. и находится в залоге у банка по договору ипотеки. Поскольку согласие на государственную регистрацию права собственности на имя С. истец не давал, то просил признать прекращенным право частной собственности С. на незавершенный строительством дом, признать за ним право собственности на долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности 51%), право собственности на долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок, признать договор об ипотеке, заключенный между банком и С., недействительным.
Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением, заявленные требования удовлетворены.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев надзорную жалобу представителя банка, отменила вынесенные по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что земельный участок был передан в качестве вклада С. в совместную собственность товарищей, в связи с чем К. по договору простого товарищества должна принадлежать доля в размере 2/3 в праве собственности на спорный земельный участок и неоконченный строительством дом. Поскольку при заключении с банком договора об ипотеке (залоге недвижимости) С. фактически распорядился не принадлежащим ему имуществом, суд признал данный договор недействительным.
