Читать онлайн Сергей Кузнецов - Самострой

На данный момент имущественные отношения между людьми регулируются законодательством РФ достаточно подробно, в т. ч . имущественные отношения, связанные со строительством недвижимости . «Право собственности - категория гражданско-правовая и экономическая и правила установления права собственности на отдельные объекты, а также его особенности исследуются в первую очередь в теории гражданского права, а затем и иных правовых отраслей».

Первоначально, нужно детерминировать понятия.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, которое соответствует определённым критериям, установленным статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

Наличие хотя бы одного из следующих признаков свидетельствует о том, что постройка является самовольной:

Возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Например, если участок не был отведён для строительства в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала возведения и на дату выявления постройки. Например, строительство многоквартирного дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Возведение без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о их получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки. Например, отсутствие разрешения на строительство.

Возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления. Например, нарушение предельных параметров разрешённого строительства (высота, этажность, отступы), отклонение от утверждённого проекта.

Дополнительные признаки, которые могут указывать на самовольную постройку:

информация об объекте содержится в реестре самовольных объектов (например, в разделе «Незаконное строительство» в ИС «Открытое правительство»), при этом возведение объекта продолжается;

объект возводится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в зоне затопления или подтопления без необходимой документации по инженерной защите;

объект возводится на территории общего пользования либо увеличение его параметров занимает территорию общего пользования поселения;

отсутствует строительный паспорт или информационный щит объекта строительства.

Важно:

Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования) не является основанием для признания такой постройки самовольной.

Не является самовольной постройкой постройка, возведённая с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действии этих ограничений.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или органа местного самоуправления. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею.

Как известно, жилищные отношения регулируются нормами гражданского, жилищного, административного законодательства. Такое нормативное регулирование будет эффективным лишь при достижении баланса публично-правового и частноправового регулирования.

Российское законодательство определяет условия и порядок строительства таких объектов. Однако, несмотря на наличие важной правовой базы для контроля этого процесса, часто обнаруживается, что порядок, установленный законами и постановлениями, нарушается Следовательно, появляется объект, не входящий в гражданский оборот Те или иные строения, объекты застройки, которые возведены не в соответствии с нормами действующего земельного или градостроительного законодательства предписаниями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в частности, ст. 222, признаются самовольными строениями и не подлежат легитимному гражданско-правовому режиму

Правовая структура, такая как самовольная постройка, является предметом обсуждения среди многих исследователей, и особое место в дискуссии занимают вопросы, связанные с сущностью и содержанием данной правовой системы отношений.

Обратим внимание, что в августе 2018 г. произошло реформирование положений, регулирующих отношения в сфере незаконного строительства Реформирование коснулось правового режима объекта самовольного строительства, возможности приведения его в соответствие требованиям законодательства и приобретения права собственности на него.

Ввиду изменений в правовом регулировании вопросов о самовольном строительстве были выявлены определённые пробелы, что, в свою очередь, порождает неопределённость судебной практики.

Количество дел, связанных с самовольным строительством, растёт из года в год.

Государство, в свою очередь, в последнее время принимает активные меры, направленные на снос самовольных построек, т к сохранение таких построек может привести к негативным последствиям: такие постройки могут угрожать жизни и здоровью людей, провоцировать различные конфликты, нарушать экономическое развитие

Правовые проблемы легитимации самовольных построек

В соответствии с п 2 ст 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё права собственности Следовательно, в данной ситуации лицо не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При создании новой редакции ст 222 ГК РФ законодатель исходил из того, что была потребность устранить противоречие между пп 1 и 2 данной статьи, т к исходя из положений закона, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и не является недвижимой вещью.

Данная потребность была устранена посредством создания Федерального закона № 258 ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"».

Совершенно очевидно, что на изменение практики правоприменения также оказывает влияние отсутствие разработанной должным образом на уровне теории и окончательно разрешённой проблемы правовой природы самовольной постройки.

В совместном Постановлении Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 предлагается самовольную постройку, по сути, рассматривать как недвижимую вещь Однако нельзя забывать, что институт самовольного строительства обладает двойственной природой.

Определение юридической природы и тенденций исполнения предпринимательских обязательств является в настоящее время наиболее дискуссионным и принципиальным вопросом, имеющим значение для правоприменительной договорной деятельности, особенно применительно к предпринимательским обязательствам.

С одной стороны, речь идёт об основании возникновения права собственности, с другой - о санкции за осуществление строительства с нарушением закона

Положения ст 222 ГК РФ включают несколько отношений:

1) публично-правовые отношения, связанные со строительством в нарушение норм действующего законодательства;

2) частноправовой деликт, например, незаконное использование земельного участка;

3) отношения, связанные с легитимацией объекта, признанием права собственности

Стоит сказать, что выбор правообладателем метода защиты прав, а также особенности такого метода происходят при нехватке достаточных аргументов для признания самовольной постройки в качестве недвижимой вещи.

Защита прав собственности на международном и региональном уровнях тесно связана с мировым технологическим и культурным развитием в целом, созданием, распространением и использованием существующих и новых проприетарных технологий.

Это не устраняет также вопроса применения градостроительного законодательства и выполнения одного из условий легализации самовольной застройки, ведь сегодня не всем строящимся объектам нужно получать разрешение на строительство.

Например, для строительства вспомогательных и иных объектов, предусмотренных законодательством о земле, разрешение на строительство не требуется Отметим, что это обсуждение следует считать преждевременным, поскольку правовая природа самовольного строительства ещё не определена.

Во-первых, следует задать вопрос не о том, считаются ли самовольные постройки движимыми или недвижимыми вещами, а о том, можно ли в целом определить несанкционированную постройку вещью или объектом гражданских прав.

Правильное решение, найденное по этому вопросу в будущем, позволит нам обсуждать содержание действий лиц, возводящих самовольное строительство.

Таким образом, можно определить условия легализации построек и способы защиты прав землевладельцев, на участках которых существует уже возведённые самовольные постройки.

Обратим внимание на то, что возможна квалификация самовольной постройки как самостоятельного объекта права - вещи - в силу её легитимации.

Во-первых, гражданское законодательство в судебном порядке предусматривает право признания права собственности на самовольную постройку, установления правового режима недвижимости.

Возникают вещно-правовые правоотношения.

Во-вторых, самовольная постройка входит в сферу законного интереса обеспечения легализации объекта заинтересованным лицом, вовлечения объекта в имущественно-хозяйственную деятельность

Однако следует учитывать, что самовольная постройка становится объектом права и вовлекается в гражданско-правовые отношения только после её легитимации, признания права собственности на неё Обратим внимание, что гражданское законодательство обязывает осуществить регистрацию прав на объект недвижимости, и пока это не будет сделано, нет оснований говорить о законном праве, правомочиях собственника Пока этого не произойдёт, можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях.

Причём может возникнуть обязанность правонарушителя снести самовольно возведённое строение.

Дуалистический подход объясняется тем, что ст. 222 ГК РФ включает обязательные предписания, направленные на обеспечение и защиту интересов собственника земельного участка, на котором производится застройка, а с другой стороны, прав лица, которое осуществило незаконное (самовольное) строительство объекта, в отношении которого в будущем предполагается легитимация права в Росреестре.

С позиции первого произошло правонарушение, и самовольная постройка не является вещью, но с позиции второго речь может идти о возникновении права собственности, а значит, самовольная постройка должна признаваться объектом такого права, т . е. самостоятельной вещью. Не следует забывать, что до момента легитимации права самовольная постройка квалифицируется как основание нарушения гражданских прав и возможность привлечения лица к ответственности

Однако невозможно говорить о самом правонарушении, не ответив на вопрос, как самовольное строительство приводит к данному правонарушению . Это означает, что в принципе невозможно изучить механизм правонарушения, если самовольные постройки не будут рассматриваться как объект будущего вещного права. Возникает вопрос о том, что представляют собой нелегальные постройки как вещь и могут ли такие постройки рассматриваться как объекты с точки зрения законов.