Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров - страница 40

За притворной сделкой, в отличие от мнимой, всегда скрывается другая сделка, о которой стороны фактически и договорились. Но по разным причинам истинная воля участников оформляется иным волеизъявлением. Поэтому согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка объявляется ничтожной, а к совершенным по ней действиям применяются правила, относящиеся к настоящей сделке, которую стороны и имели в виду. На практике рынка недвижимости в эту категорию чаще всего подпадают:

• дарение вместо купли-продажи или наоборот

Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае дарение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для обхождения права преимущественной покупки (см. табл. 4.3.1) и нарушения режима общей совместной собственности супругов (см. табл. 4.3.2);

• неправильное оформление при передаче реальной суммы денег

На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн руб., и то при условии, что владел объектом менее трех лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, неотделимых улучшений, инвестирования, займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договоры и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же – только «необлагаемая» сумма, в 5—20 раз меньше той, что он фактически передал);

Таблица 4.3.1

СДЕЛКИ С КОМНАТАМИ, НА КОТОРЫЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ ИЛИ ВОЗНИКАЮТ ИХ ПРЕИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Таблица 4.3.2

УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

• невозврат займа под залог недвижимости

В реально существующей практике наличного кредитования под залог недвижимости, которое не следует путать с ипотекой, участники сделки (с одной стороны, ростовщики, т. е. физические или юридические лица, не являющиеся по закону кредитными организациями, с другой – получатели заемных средств) практически никогда не придерживаются «законных схем» оформления своих взаимоотношений в соответствии с главой 23 ГК РФ – обычно ростовщик требуют оформить предмет залога (чаще всего – квартиру) в его собственность и аннулировать регистрацию всех проживающих там граждан (выписаться), и только после этого заемщик получает оговоренные наличные средства по договору займа. Если документы при этом составляются не совсем правильно (чаще всего начинающие ростовщики попадаются на том, что притворный договор купли-продажи и подлинный договор займа оформляются на одно лицо), то недобросовестный заемщик может вообще ничего не платить – суд признает договор купли-продажи притворным и обяжет последнего возвращать долг «по исполнительному листу», т. е. в размере 25 % ежемесячного дохода заемщика.